Las Normas de Actuación complementan y explican los Artículos del Código Ético. Aunque se tienen en cuenta a la hora de realizar mediación y arbitraje, los dictámenes finalmente se realizan solamente en base al contenido de los Artículos.
Norma de Actuación 1-1
Los REALTORS®, cuando actúen como compradores o vendedores o clientes en una transacción inmobiliaria, permanecen sujetos a las obligaciones impuestas por el Código Ético.
Norma de Actuación 1-2
Las obligaciones impuestas por el Código Ético comprenden todas las actividades y transacciones, ya se realicen en persona, de forma electrónica, o por otros medios. Las obligaciones que impone el Código Ético ya se actúe mediante una relación de agencia o no.
El término “cliente” en este Código Ético se emplea para la persona o entidad con la que el REALTOR® o su empresa mantiene una relación de agencia formalizada; “consumidor” es alguien que participa en la transacción inmobiliaria y recibe información, servicios o beneficios pero no mantiene una relación contractual con el REALTOR® o su empresa; “prospecto” o “cliente potencial” se refiere al comprador, vendedor, arrendador o arrendatario que aún no está sujeto a una relación de representación con el REALTOR® o su empresa; “agente” se refiere al profesional inmobiliario, ya sea gerente o comercial asociado, que mantiene una relación de agencia o representación.
Norma de Actuación 1-3
Los REALTORS®, al captar una propiedad, no aceptarán ni inducirán al propietario de forma deliberada a aceptar precios no acordes con el valor de mercado.
Norma de Actuación 1-4
Los REALTORS®, no ofrecerán a compradores o arrendatarios supuestos ahorros o beneficios ficticios por el uso de sus servicios cuando procuren obtener su representación.
Norma de Actuación 1-5
Los REALTORS® solo pueden representar en la misma transacción a comprador y vendedor, o arrendador y arrendatario, tras advertencia formal y consentimiento de ambas partes.
Norma de Actuación 1-6
Los REALTORS® deben presentar las ofertas y contraofertas de forma objetiva, y con la mayor rapidez posible.
Norma de Actuación 1-7
Cuando actúen como agentes del comprador, los REALTORS® continuarán presentando al vendedor o arrendador todas las ofertas y contraofertas hasta el cierre de la compraventa o alquiler, salvo que el vendedor o arrendador haya dado instrucciones en contrario por escrito.
Norma de Actuación 1-8
Los REALTORS®, actuando como agentes de compradores o arrendatarios deben presentar todas las ofertas y contraofertas hasta aceptación de una, pero no tienen obligación de seguir mostrando propiedades a sus clientes tras la aceptación de una oferta, salvo acuerdo previo en contrario. Los REALTORS®, actuando como agentes de compradores o arrendatarios, deben recomendarles que obtengan asesoramiento jurídico cuando se produzca la cancelación de un contrato anterior.
Norma de Actuación 1-9
La obligación de los REALTORS® de mantener la confidencialidad de la información facilitada por los clientes durante una relación de agencia, continúa tras la terminación de la relación. Durante la relación o tras su finalización los REALTORS® de forma consciente no podrán:
- Revelar información confidencial de los clientes
- Usar información confidencial de los clientes en contra de sus intereses, o
- Usar la información confidencial de los clientes para el beneficio del REALTOR® o de terceras partes salvo que:
- El cliente lo autorice formalmente
- Se requiera del REALTOR® por imperativo legal
- Sea necesario para evitar un crimen
- Sea necesario para defender al REALTOR® o a sus empleados o asociados ante una acusación por conducta inapropiada.
La información relativa a vicios ocultos de la propiedad no se considera información confidencial a los efectos de este Código Ético.
Norma de Actuación 1-10
Los REALTORS® deben atenerse a los términos y condiciones de su licencia profesional, gestionando de forma competente la propiedad del clientes teniendo siempre presentes los derechos, la seguridad y la salud de los inquilinos y otras personas que pudieran acceder legalmente a la propiedad.
Norma de Actuación 1-11
Los REALTORS® que reciban el encargo de mantener o gestionar la propiedad del cliente deben investigar y realizar esfuerzos razonables para protegerla frente a posibles riesgos y daños.
Norma de Actuación 1-12
Antes de recibir un encargo de venta o alquiler los REALTORS® deben informar a los vendedores o arrendadores de:
- Las políticas de empresa del REALTOR® en relación a la cooperación y la compensación que ofrecerán a otros agentes de compradores o arrendatarios.
- El hecho de que el agente del comprador o arrendatario les representa con independencia de que pueda ser compensado por el agente del vendedor o del arrendador, y
- Las condiciones bajo las que el agente puede actuar como agente dual o de ambas partes.
Norma de Actuación 1-13
Antes de recibir un encargo de un comprador o arrendatario, los REALTORS® deben informar al cliente potencial de:
- Las políticas de empresa del REALTOR® en relación a la cooperación
- Los honorarios que deberá pagar el cliente
- La posibilidad de compensación adicional o deducible por parte de agentes de vendedores o arrendadores, o de otros.
- Las condiciones bajo las que el agente puede actuar como agente dual o de ambas partes, y
- La posibilidad de que los vendedores o sus agentes no traten como confidencial la existencia, los términos o las condiciones de las ofertas, salvo que exista un acuerdo de confidencialidad previa entre las partes.
Norma de Actuación 1-14
Los honorarios por la realización de valoraciones no dependerán de las cantidades resultantes de la misma.
Norma de Actuación 1-15
Los REALTORS®, con autorización del propietario o su agente, a petición de un comprador o su agente, podrán divulgar la existencia de ofertas sobre la propiedad, y si han sido aportadas por el propio REALTOR® o por otro agente, de su misma empresa o de otra empresa colaboradora.
Norma de Actuación 1-16
Los REALTORS® no deben usar, permitir o facilitar que otros usen las propiedades que ellos representan en condiciones diferentes de las autorizadas por el propietario o vendedor.
Norma de Actuación 2-1
Los REALTORS® solo están obligados a descubrir y advertir los defectos materiales razonablemente evidentes para alguien que cuente con la experiencia y conocimientos exigibles a un profesional inmobiliario. El Artículo 2 no impone al REALTOR® la obligación de conocimientos técnicos o experiencia requeridos en otras profesiones.
Norma de Actuación 3-1
Los REALTORS® que actúan como agentes exclusivos de vendedores o arrendadores establecen los términos y condiciones de las ofertas de cooperación. Salvo que se indique expresamente en las ofertas de cooperación, los profesionales que cooperen no deben asumir que la oferta de cooperación incluye una oferta de compensación. El agente colaborador debe acordar los términos de compensación, si los hubiere, antes de aceptar la ferta de cooperación.
Norma de Actuación 3-2
Se debe aclarar cualquier cambio en la compensación ofrecida por cooperación antes de presentar o recibir una oferta de compra o arrendamiento de una propiedad. El REALTOR® no puede intentar modificar la compensación ofrecida después de que se haya presentado la oferta.
Norma de Actuación 3-3
Norma de Actuación 3-2 no impide que los REALTORS® cambien las condiciones de reparto de honorarios de mutuo acuerdo
Norma de Actuación 3-4
Los REALTORS®, al actuar como agentes del vendedor están obligados a explicar la existencia de acuerdos de compensación dobles o de comisiones variables, (por ejemplo, si el comprador lo trae el propio agente del vendedor, los honorarios pueden ser diferentes del caso en el que el comprador lo aporta el mismo propietario, otro agente, etc.) En cuanto sea posible, el agente del vendedor debe advertir a los agentes colaboradores de la existencia de ese tipo de acuerdos y, cuando otros agentes colaboradores lo consulten, deben explicar la diferencia de honorarios que se produciría si el comprador lo aporta el mismo propietario. El agente del comprador debe advertir de esa circunstancia a su clientes antes de que este realice una oferta.
Norma de Actuación 3-5
Los subagentes están obligados a facilitar con prontitud toda la información relevante al agente principal antes y después de la realización de la transacción.
Norma de Actuación 3-6
Los REALTORS® deben advertir de la existencia de ofertas aceptadas, incluyendo las que estén pendientes de alguna condición resolutoria.
Norma de Actuación 3-7
Cuando un REALTOR® solicita información a sobre una propiedad a la venta o en arrendamiento, debe advertir de su condición de REALTOR® y si su interés es personal o, si actúa en representación de un cliente, de la naturaleza de su relación.
Norma de Actuación 3-8
Los REALTORS® no deben ocultar la posibilidad real de visitar, mostrar o inspeccionar una propiedad a la venta o alquiler.
Norma de Actuación 3-9
Los REALTORS® no deben facilitar acceso a la propiedad en términos diferentes de los establecidos por el propietario o su agente.
Norma de Actuación 3-10
El deber de cooperar que se establece en el Artículo 3 se refiere a la obligación de compartir información sobre la propiedad y ponerla a disposición de otros agentes para que la muestren a posibles compradores o arrendatarios cuando ello resulte en el mejor interés del vendedor o arrendador.
Norma de Actuación 4-1
Para la protección de todas las partes, las informaciones requeridas por el Artículo 4 deberán hacerse por escrito. Los REALTORS® deberán facilitarlas antes de la firma de todo contrato.
Norma de Actuación 6-1
Los REALTORS® no recomendarán ni sugerirán a sus clientes o usuarios el uso de servicios de otra organización o entidad comercial en la que tuvieran intereses económicos directos sin informar, al tiempo de la recomendación o sugerencia, la existencia de dichos intereses económicos.
Norma de Actuación 9-1
Para la protección de todas las partes involucradas, los REALTORS® deberán asegurarse de que los documentos correspondientes a la compra, venta o arrendamiento de bienes inmobiliarios, se mantienen actualizados mediante el uso de anexos o correcciones por escrito.
Nueva Norma de Actuación 9-2
Al establecer o ayudar a establecer a un cliente por medios electrónicos una relación contractual (es decir, contratos de compraventa de una propiedad, arrendamiento, representación, etc.) los REALTORS® harán todo lo posible para explicar el carácter y divulgar los términos específicos de la relación contractual que se establece antes de que la parte contratante acepte el contrato.
Norma de Actuación 10-1
Cuando los REALTOR® participen en la venta o arrendamiento de una residencia, no ofrecerán información de motu propio sobre la composición racial, religiosa o étnica de un vecindario, sin embargo, los REALTOR® pueden proporcionar otros datos demográficos de la zona.
Norma de Actuación 10-2
Cuando los REALTOR® no estén involucrados en la venta o arrendamiento de una residencia, pueden suministrar datos demográficos relacionados con una propiedad, siempre y cuando: (a) El REALTOR® considere que dicha información es necesaria para ayudar o finalizar, de un modo compatible con el Artículo 10, una transacción inmobiliaria y (b) La información se haya obtenido o derivado de una fuente reconocida, fiable, independiente e imparcial, informando de la fuente y de modificaciones introducidas en su caso.
Norma de Actuación 10-3
Los REALTORS® no imprimirán, anunciarán ni harán circular ninguna declaración o aviso de venta o alquiler de una propiedad, que indique una preferencia, limitación o discriminación basada en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar, lugar de nacimiento, orientación sexual, ni identificación sexual.
Norma de Actuación 10-4
Para los propósitos del Artículo 10, “emplear personas o recursos para su práctica profesional inmobiliaria” se refiere a los empleados y contratistas independientes que proveen servicios relacionados con el negocio inmobiliario y al personal administrativo y secretarial que trabajan directamente con ellos.
Norma de Actuación 11-1
Cuando los REALTORS® realicen valoraciones, estudios de mercado o peritajes dirigidos a establecer el valor de mercado de una propiedad deben:
- Tener conocimientos sobre el tipo de propiedad que se está tasando,
- Tener acceso a la información y recursos necesarios para formular una opinión precisa, y
- Estar familiarizados con el área donde está ubicada la propiedad,
Salvo que se haya advertido expresamente a quien realizó el encargo de las carencias o limitaciones correspondientes.
Cuando se prepare una valoración cuya finalidad no sea la de captación de la propiedad para la venta ni la de asesorar a un comprador potencial en la realización de su oferta de compra, a menos que la parte que solicita la valoración requiera un tipo específico de informe o un grupo de datos distintos, la valoración deberá incluir lo siguiente:
- La identificación de la propiedad.
- La fecha de preparación.
- Un valor o precio definido.
- Las condiciones limitantes, incluyendo declaraciones pertinentes al propósito o propósitos y al usuario o usuarios previstos.
- Cualquier interés presente o futuro, incluyendo la posibilidad de representar al vendedor o arrendador o al comprador o inquilino.
- Los fundamentos de la valoración incluyendo los datos pertinentes del mercado.
- Límites en los usos y validez de la valoración
- Si se llevó a cabo una inspección física del exterior de la propiedad y cuándo
- Si se llevó a cabo una inspección física del interior de la propiedad y cuándo
- Si el REALTOR® tiene cualquier conflicto de interés.
Norma de Actuación 11-2
Las obligaciones del Código Ético aplicables a las disciplinas inmobiliarias, excluida la tasación, deberán ser interpretadas y aplicadas de acuerdo al nivel de experiencia y competencia que los clientes y el público razonablemente esperan para proteger sus derechos e intereses, tomando en consideración la complejidad de la transacción, la disponibilidad de expertos para asesorar y, si el REALTOR® fuera un agente o sub-agente, las obligaciones fiduciarias.
Norma de Actuación 11-3
Cuando los REALTORS® facilitan a sus clientes servicios de asesoramiento que incluyen una recomendación o consejo, y lo hacen por honorarios (no por una comisión), deberán hacerlo de manera objetiva, y los honorarios no dependerán de la esencia del consejo o recomendación. Si además de los servicios de consulta, se proveen servicios de corretaje u operaciones comerciales, se podrá pagar unos honorarios independientes previo convenio entre el cliente y el REALTOR®.
Norma de Actuación 11-4
La competencia jurisdiccional que exige el Artículo 11 tiene relación con los servicios contratados entre los REALTORS® y sus clientes, las obligaciones explícitamente impuestas por el Código Ético y las obligaciones impuestas por la ley o reglamentos.
Norma de Actuación 12-1
Los REALTORS® pueden usar el término “gratuito” o términos similares, en sus anuncios y en otras presentaciones, siempre y cuando se den a conocer claramente y al mismo tiempo todas las condiciones de disponibilidad del producto o servicio ofrecido.
Norma de Actuación 12-2
Si los REALTORS® contaran con la posibilidad de recibir honorarios de otro origen que no fuera de su cliente, podrán presentar sus servicios como “gratuitos” o sin costo, siempre y cuando den a conocer claramente y en ese mismo momento, la posibilidad de obtener dichos honorarios de un tercero.
Norma de Actuación 12-3
Se considerará ética la oferta de primas, premios, descuentos u otros incentivos para obtener un contrato de venta inmobiliaria, vender, comprar, o alquilar o no, aún si el beneficio está condicionado a que la transacción se haga a través del REALTOR® que hiciera la oferta. Sin embargo, los REALTORS® deben tener cuidado y ser transparentes al anunciar o presentar al público o en privado tales ofertas, de modo que toda parte interesada en recibir o beneficiarse de alguna manera de la oferta del REALTOR®, tenga un claro, absoluto y mejor entendimiento de los términos y condiciones de la oferta. La oferta de cualquier incentivo está sujeta a las limitaciones y restricciones de las leyes estatales y de las obligaciones éticas establecidas en las Normas de conducta aplicables.
Norma de Actuación 12-4
Los REALTORS® no ofrecerán una propiedad a la venta o arrendamiento, ni publicarán anuncios sobre la propiedad, sin la debida autorización. Cuando actúen como corredores con contrato de venta de la propiedad o como sub-agentes, los REALTORS® no anunciarán un precio distinto del acordado con el vendedor o arrendador.
Norma de Actuación 12-5
Los REALTORS® no anunciarán ni permitirán que ninguno de sus empleados ni ninguna persona afiliada a ellos anuncie servicios de bienes raíces o una propiedad bajo contrato de venta por ningún medio (ya sea electrónico, impreso, por radio, por televisión, etc.) sin revelar el nombre de la empresa del REALTOR® de forma razonable y claramente aparente. Esta Norma de Actuación reconoce que revelar el nombre de la empresa puede no ser práctico en pantallas electrónicas de información limitada (por ejemplo, imágenes en miniatura, mensajes de texto, tweets, etc.). Dichas pantallas están exentas del requisito de revelación establecido en esta Norma de Actuación pero únicamente cuando están vinculadas a una pantalla que incluye todas las revelaciones requeridas.
Norma de Actuación 12-6
Cuando los REALTORS® anuncien a la venta o alquiler una propiedad inmueble de su propiedad, deberán revelar su condición tanto de propietarios o arrendadores como de REALTORS® o titulares de licencia inmobiliaria.
Norma de Actuación 12-7
Sólo podrán alegar que vendieron la propiedad, aquellos REALTORS® que participaron en la transacción como profesionales con encargo de venta por parte de la propiedad o como representantes del comprador en cooperación. Antes del cierre de la operación, el agente del comprador podrá instalar un cartel de “vendido” únicamente si cuenta con el consentimiento del agente del vendedor.
Norma de Actuación 12-8
La obligación de presentar una imagen verdadera en las representaciones al público también abarca a la información que se presenta, proporciona o muestra en los sitios web de los REALTORS®. Los REALTORS® harán lo posible para asegurar que la información en sus sitios web sea actual. Los REALTORS® tomarán las medidas correctoras necesarias en el momento en el que la información ya no sea actual ni precisa.
Norma de Actuación 12-9
Los sitios web de las empresas de REALTORS® deberán revelar el nombre de la empresa y los estados donde posee licencia de forma razonable y claramente aparente.
Los sitios web de los REALTORS® y los individuos no socios con licencia pero afiliados a una empresa REALTOR® deberán revelar el nombre de la empresa y los estados donde el REALTOR® o estos individuos no socios poseen una licencia de forma razonable y claramente aparente.
Norma de Actuación 12-10
Los REALTORS® están obligados a presentar una imagen verdadera en su publicidad, incluyendo el contenido colocado en Internet, los URL y los nombres de dominio que usan, estando prohibido:
- participar en la elaboración de sitios web inmobiliarios engañosos o la copia no autorizada de encuadres de sitios web inmobiliarios;
- manipular el contenido de las propiedades en venta para producir un resultado engañoso o equívoco;
- usar de forma engañosa metatags, palabras clave u otros medios o métodos para dirigir, conducir o desviar tráfico de Internet; o presentar contenido elaborado por otros sin atribuírselos o sin su permiso, o producir publicidad engañosa de cualquier tipo.
Norma de Actuación 12-11
Los REALTORS® que tengan la intención de compartir o vender información sobre los clientes recopilada mediante Internet, deberán divulgar esa posibilidad de forma razonable y claramente aparente.
Norma de Actuación 12-12
Los REALTORS® no podrán:
- usar direcciones de Internet (URL) o nombres de dominio que presenten una visión que no se adapte a la realidad, ni
- registrar direcciones de Internet (URL) o nombres de dominio que, si se usan, pudieran presentar una visión que no se adapte a la realidad.
Norma de Actuación 12-13
La obligación de adaptarse a la realidad y evitar la publicidad engañosa impide a los REALTORS® usar y mostrar designaciones, certificaciones y otras credenciales profesionales a las que no tengan derecho de forma legítima.
Norma de Actuación 14-1
Los REALTORS® no serán sometidos a procesos disciplinarios con respecto a presuntas violaciones del Código Ético relacionadas con la misma transacción o evento, en más de un Consejo de REALTORS® o una institución, sociedad o un consejo asociado del que fueran miembros.
Norma de Actuación 14-2
Los REALTORS® no revelarán ni diseminarán sin autorización, las acusaciones, conclusiones ni decisiones a las que se hubiera llegado en conexión con una audiencia o apelación ética o en conexión con una audiencia de arbitraje o revisión procesal.
Norma de Actuación 14-3
Los REALTORS® no obstruirán los procedimientos de investigación o de conducta profesional del Consejo mediante la interposición o amenazas de interposición de acciones judiciales de calumnias, injurias o difamación contra alguna de las partes de un procedimiento de conducta profesional o sus testigos, basados en la interposición de un pedido de arbitraje, una queja de tipo ético, o un testimonio dado ante cualquier tribunal.
Norma de Actuación 14-4
Los REALTORS® no obstaculizarán intencionalmente los procedimientos de investigación o disciplinarios del Consejo mediante la interposición de múltiples quejas del orden ético basadas en el mismo evento o transacción.
Norma de Actuación 15-1
Los REALTORS® no interpondrán, a sabiendas o imprudentemente, quejas por infracciones éticas falsas o infundadas.
Norma de Actuación 15-2
La obligación de abstenerse de hacer afirmaciones falsas o engañosas sobre otros profesionales inmobiliarios, sus negocios o sus prácticas comerciales incluye la obligación de no publicar, repetir, retransmitir, o volver a publicar, a sabiendas o imprudentemente, afirmaciones falsas o engañosas hechas por otros. Esta obligación es vigente tanto si las afirmaciones falsas o engañosas se repiten en persona, por escrito, por medios tecnológicos (p. ej. Internet) o por otros medios.
Norma de Actuación 15-3
La obligación de abstenerse de hacer afirmaciones falsas o engañosas sobre otros profesionales inmobiliarios, sus negocios o sus prácticas comerciales, incluye la obligación de publicar una aclaración o retirar las afirmaciones hechas por otros en medios electrónicos controlados por el REALTOR® una vez que el REALTOR® tenga conocimiento que la afirmación es falsa o engañosa.
Norma de Actuación 16-1
El Artículo 16 no tiene por finalidad prohibir las prácticas comerciales agresivas o innovadoras, siempre que sean éticas, y tampoco prohíbe las discrepancias sobre comisiones, honorarios, compensaciones u otras formas de pago o gastos, con otros REALTORS®.
Norma de Actuación 16-2
El Artículo 16 no impide que los REALTORS® hagan anuncios generales a posibles clientes describiendo sus servicios y los términos de su disponibilidad aún cuando algunos de los destinatarios pudieran tener convenios de agente u otra relación exclusiva con otro REALTOR®. Se considerará “general”, para los propósitos de esta norma, una promoción telefónica general, una correspondencia o distribución general dirigida a los posibles clientes de una zona geográfica determinada o de una profesión, industria, club, organización u otra categoría o grupo determinado.
El Artículo 16 tiene por finalidad señalar como poco ético, dos tipos básicos de solicitaciones:
- Llamadas telefónicas o personales a propietarios que han sido identificados mediante un cartel inmobiliario, publicación en MLS, u otro servicio de información, como propietarios que tienen su propiedad bajo contrato de venta exclusivo con otro REALTOR®; y
- Correo u otras formas escritas de contacto con posibles clientes cuyas propiedades están bajo contrato de venta exclusivo con otro REALTOR® cuando dichos contactos no forman parte de una correspondencia general sino que están dirigidas específicamente a propietarios identificados mediante carteles de se vende o se alquila, u otras fuentes de información que el Artículo 3 y las reglas de las MLS exigen poner a disposición de otros REALTORS® como ofertas de sub-agencia o cooperación.
Norma de Actuación 16-3
El Artículo 16 no impide que los REALTORS® se comuniquen con el cliente de otro corredor con el propósito de ofrecerle, o de firmar un contrato para brindarle, un tipo de servicio inmobiliario diferente, no relacionado con el tipo de servicio actualmente provisto (por ejemplo: alquiler en lugar de venta) o que se ofrezcan el mismo tipo de servicios para propiedades que no estén sujetas a contratos en exclusiva de otros corredores. Sin embargo, no se podrá utilizar información recibida a través de un servicio de MLS o de cualquier otra oferta de cooperación, para identificar a los clientes de otro REALTOR® para hacerles tales ofertas de servicios.
Norma de Actuación 16-4
Los REALTORS® no podrán ofrecer sus servicios de venta inmobiliaria de una propiedad actualmente bajo contrato exclusivo de venta por otro corredor. Sin embargo, si el corredor que posee el contrato de venta inmobiliaria, al ser consultado por el REALTOR® se niega a revelar la fecha de su vencimiento y la naturaleza de tal contrato; por ejemplo, un derecho exclusivo para vender, una relación exclusiva de agente, un contrato de venta inmobiliaria con agencia con comisión para el vendedor, u otra forma de convenio contractual entre el corredor con contrato de venta de la propiedad y el cliente, los REALTORS® podrán comunicarse con el propietario para obtener tal información y podrán conversar sobre los términos con los cuales el REALTOR® tomaría el contrato de venta inmobiliaria de la propiedad en el futuro o bien, podría tomar un contrato de venta inmobiliaria de la propiedad que entraría en vigencia al vencimiento de cualquier arreglo exclusivo existente.
Norma de Actuación 16-5
Los REALTORS® no solicitarán convenios de compradores o arrendatarios a compradores o arrendatarios que estuvieran sujetos a un convenio exclusivo de comprador o arrendatario. Sin embargo, si el corredor, al ser consultado por el REALTOR®, se niega a revelar la fecha de vencimiento del convenio exclusivo con el comprador o arrendatario, el REALTOR® podrá comunicarse con el comprador o arrendatario para obtener tal información y podrá comentar sobre los términos con los cuales el REALTOR® haría un convenio con el comprador o arrendatario en el futuro o bien, podría hacer un contrato con efectivividad al vencimiento de cualquier arreglo exclusivo de comprador o arrendatario existente.
Norma de Actuación 16-6
Cuando los REALTORS® son contactados por el cliente de otro REALTOR® acerca de la creación de una relación exclusiva para el mismo tipo de servicio, y los REALTORS® no han iniciado directa ni indirectamente tales conversaciones, éstos podrán conversar acerca de los términos bajo los cuales harían tal convenio futuro o bien, podrían hacer un convenio que se tornase efectivo al vencimiento del convenio exclusivo existente.
Norma de Actuación 16-7
El hecho de que un posible cliente haya contratado a un REALTOR® como un representante exclusivo o corredor exclusivo en el pasado, en una o más transacciones, no impide que otros REALTORS® intenten trabar relaciones comerciales con ese posible cliente en el futuro.
Norma de Actuación 16-8
El hecho de que se haya hecho un convenio exclusivo con un REALTOR® no impide ni excluye a ningún otro REALTOR® de hacer un convenio similar tras el vencimiento del convenio anterior.
Norma de Actuación 16-9
Antes de hacer un contrato de representación, los REALTORS® tienen la obligación explícita de hacer un esfuerzo razonable para determinar si el posible cliente está sujeto a un convenio exclusivo válido actual para el mismo tipo de servicio inmobiliario.
Norma de Actuación 16-10
Los REALTORS®, que actúen como representantes o corredores del comprador o arrendatario, deberán la primera vez que se pusieran en contacto, revelar tal relación al representante o corredor del vendedor o arrendador y deberán proveer al representante o corredor del vendedor o arrendador, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.
Norma de Actuación 16-11
En casos de propiedades que no están bajo contrato de venta inmobiliaria, los REALTORS® que actúan como representantes o corredores del comprador o arrendatario deberán, la primera vez que se pusieran en contacto por tal comprador o arrendatario, revelar tal relación al vendedor o arrendador y deberán proveer, al vendedor o arrendador, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.
Los REALTORS® deberán interponer ante el vendedor o arrendador, la primera vez que se pusieran en contacto, todo pedido de compensación anticipada.
Norma de Actuación 16-12
Los REALTORS®, que actúan como representantes o corredores de vendedores o arrendadores o como sub-agentes de corredores con contrato de venta, deberán revelar esa relación al comprador o arrendatario tan pronto como sea posible y deberán proveer, al comprador o arrendatario, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.
Norma de Actuación 16-13
Toda negociación relativa a una propiedad bajo contrato exclusivo de venta, o con compradores o arrendatarios que están sujetos a un convenio de exclusividad, deberá llevarse a cabo con el representante o corredor del cliente y no con el cliente mismo, a menos que hubiera consentimiento del representante o corredor del cliente o que dicha negociación hubiera sido iniciada por el cliente.
Antes de proveer servicios substanciales, como por ejemplo, redactar una oferta de compra o presentar un estudio de mercado competitivo conocido como CMA, a los posibles clientes los REALTORS® deben preguntarle a los clientes probables si forman parte de algún acuerdo de representación exclusiva. Los REALTORS® no deben proveer, a sabiendas, servicios substanciales respecto a una transacción venidera a clientes probables que sean partícipes de acuerdos de representación exclusiva, excepto con el consentimiento de los representantes exclusivos de los clientes probables o a instrucción de los clientes probables.
Norma de Actuación 16-14
Los REALTORS® son libres de establecer relaciones contractuales o de negociar con los vendedores o arrendadores, los compradores o arrendatarios, u otras personas no sujetas a un convenio de exclusividad pero no podrán a sabiendas obligarles a pagar más de una comisión excepto si estos dieran su consentimiento por escrito.
Norma de Actuación 16-15
En las operaciones compartidastrans los REALTORS® deberán compensar al REALTOR® que cooperó, pero no están obligados ni deben compensar a ninguno de sus empleados o afiliados sin el previo conocimiento y consentimiento expreso del corredor trabajando en cooperación.
Norma de Actuación 16-16
Cuando los REALTORS®, actúan como agentes del comprador o arrendatario, no deberán usar los términos de la oferta de compra o arrendamiento para intentar modificar la compensación ofrecida por cooperación por el agente del vendedor, ni condicionar la validez de la oferta a modificación de la oferta de compensación.
Norma de Actuación 16-17
Cuando los REALTORS® actúen como agentes del comprador o arrendatario, no intentarán extender la oferta de cooperación y/o de compensación del agente del vendedor a otros agentes, sin el consentimiento del agente del vendedor.
Norma de Actuación 16-18
Los REALTORS® no usarán la información que obtuvieran del agente del vendedor, a través de la MLS u otros medios, para derivar sus clientes a otros agentes o para crear una relación de comprador o arrendatario con dichos clientes, a menos que dicho uso haya sido autorizado por el agente del vendedor.
Norma de Actuación 16-19
No se instalarán en la propiedad, carteles de venta, alquiler, arrendamiento o intercambio, sin el consentimiento del propietario.
Norma de Actuación 16-20
Los REALTORS® no inducirán a los clientes de la empresa para la que trabajan a cancelar convenios contractuales exclusivos entre los clientes y la empresa ni antes ni después de terminada la relación con la empresa para la que trabajan. Esto no impide que los REALTORS® establezcan convenios con sus asociados que regulen la asignación de convenios exclusivos.
Norma de Actuación 17-1
La presentación de una demanda judicial y la negativa de los REALTORS® de renunciar al arbitraje, constituye una negación a arbitrar.
Norma de Actuación 17-2
El Artículo 17 no exige que los REALTORS® sometan el conflicto a mediación cuando todas las partes involucradas en el conflicto informen al consejo por escrito su decisión de no mediar a través del consejo. El hecho que todas las partes se nieguen a participar en una mediación no libera a los REALTORS® del deber de someter el conflicto a arbitraje.
El Artículo 17 no exige a los REALTORS® arbitrar en aquellas circunstancias en que todas las partes del conflicto informen al consejo por escrito que prefieren no someterse al arbitraje ante el consejo.
Norma de Actuación 17-3
De no haber un convenio escrito estipulando lo contrario, los REALTORS®, no tienen obligación de recurrir al arbitraje de los conflictos con otros REALTORS®.
Norma de Actuación 17-4
De conformidad con el Artículo 17, son conflictos específicos no contractuales los siguientes:
- Cuando el agente del vendedor ha compensado al agente que aportó al comprador y, a continuación, otro corredor alega derechos previos sobre dicho comprador. En estos casos, el demandante puede nombrar como demandado al que actuó como agente del comprador a su juicio de forma indebida, y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. Cuando se proceda al arbitraje entre dos o más agentes de compradores, y cuando el agente del vendedor no esté involucrado en el arbitraje, el monto en disputa y el monto de cualquier posible compensación resultante se limita al monto pagado al demandado por parte del vendedor o propietario y cualquier monto acreditado o pagado a una parte de la transacción según las instrucciones del demandado. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer corredor trabajando en cooperación. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de los derechos a compensación será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
- Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o arrendador, y no por su agente, reduciendo la comisión de éste, y a continuación de dichas acciones otro corredor trabajando en cooperación alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento, en estos casos, el demandante puede nombrar como demandado al primer agente del comprador y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. Cuando se proceda al arbitraje entre dos (o más) agentes de compradores y cuando el corredor con contrato de venta de una propiedad no esté involucrado en el arbitraje, el monto en disputa y el monto de cualquier posible compensación resultante se limita al monto pagado al demandado por parte del agente del vendedor y cualquier monto acreditado o pagado a una parte de la transacción según las instrucciones del demandado. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer agente del comprador. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de quien tenga los derechos de percibir honorarios será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
- Cuando el agente del comprador o arrendatario es compensado por su cliente y, como resultado, el agente del vendedor deduce la correspondiente cantidad de la comisión debida por el vendedor o arrendador; si a continuación de dichas acciones otro corredor trabajando en cooperación alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento, el demandante puede nombrar como demandado al primer agente del comprador y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer agente del vendedor. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de quien tenga los derechos de percibir honorarios será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
- Cuando dos o más agentes del vendedor o arrendador alegan tener derecho a compensación en virtud de un mandato abierto de venta, y el vendedor o arrendador acepta participar o solicita el arbitraje obligándose a aceptar la decisión, si uno de los agentes ha sido compensado por el vendedor o arrendador, el otro corredor con contrato de venta puede demandar al primero, y se puede proceder al arbitraje entre los corredores.
- Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o arrendador y no por su agente, y como resultado el agente del vendedor ve deducida la correspondiente cantidad de su comisión, y a posteriori alega ser él quien obtuvo la venta o arrendamiento; en estos casos, el arbitraje será entre el agente del vendedor y el agente del comprador y la suma en disputa estará limitada al monto en que se redujo la comisión que tenía acordada el agente del vendedor en su encargo de venta.
Norma de Actuación 17-5
La obligación de recurrir al arbitraje establecida en el artículo 17 también abarca las disputas entre los REALTORS® en estados diferentes en casos donde, por falta de un acuerdo de arbitraje establecido entre las asociaciones, el REALTOR® que pida el arbitraje accede a presentarlo en la jurisdicción de, viajar a, participar en y estar sujeto a cualquier compensación que se otorgue como resultado del arbitraje realizado por la asociación del REALTOR® demandado, en casos donde la asociación del REALTOR® demandado determine que existen fundamentos para el arbitraje de la disputa.