Este es un caso interesante y complejo. El agente trabajó con comprador y vendedor, pero se encontró con dos ofertas, una suya y otra de un competidor. Naturalmente, le interesaba más vender a la suya. El cliente era conocedor del conflicto y le ofreció una solución, que perjudicaba a la oferta de la competencia y al agente que la había presentado…
Caso #1-30: Ofertas Múltiples y Reducción de los Honorarios
El REALTOR® B recibió el encargo de vender la casa de un cliente. Introdujo la oferta en la MLS y la anunció de distintas maneras para atraer compradores. El precio era razonable y atrajo la atención de varios compradores potenciales. El Comprador C vio la propiedad en la web del REALTOR® B le llamó y visitó varias veces la propiedad con él.
Otro Comprador X, buscando propiedades en la zona, contrató al REALTOR® R como agente de comprador. Éste le enseñó una serie de propiedades entre las que se encontró la que anunciaba el REALTOR® B.
Tras tres visitas, el Comprador C estaba listo a hacer una oferta y pidió la ayuda del REALTOR® B para realizar una oferta. Prepararon la oferta y el REALTOR® B llamó al vendedor para presentar la oferta esa misma noche.
Esa misma tarde el REALTOR® R llamó al REALTOR® B para presentarle la oferta del Comprador X. El REALTOR® B le dijo que la presentaría esa misma noche.
Por la noche, en casa del cliente, el REALTOR® B presentó ambas ofertas al vendedor. Ambas eran por el precio que se pedía y la diferencia entre ellas era mínima. “Ambas son buenas ofertas y con ambas conseguirás el mismo dinero” dijo el REALTOR® B. El vendedor preguntó por la posibilidad de hacer una contraoferta a una o a ambas ofertas, pidiéndoles que subieran su oferta. El REALTOR® B dijo que era posible, pero advirtió que si pedían que subieran por encima del precio que se estaba pidiendo inicialmente, ello podría resultar en que se retiraran. Además el REALTOR® B advirtió a su cliente que al haber traído una oferta por el precio del encargo, eso ya le daba derecho a cobrar sus honorarios en todo caso.
El vendedor admitió esa obligación, pero teniendo dos ofertas iguales pensaba que debería poder aumentar el resultado neto de la venta. “Le ofrezco una cosa” dijo el vendedor al REALTOR® B, “si rebajas tus honorarios aceptaré la oferta que trajiste tú. Aunque obtendrás algo menos de lo que acordamos en el encargo de venta, todavía consigues más que si aceptáramos la otra y tuvieras que pagar parte de los honorarios al otro REALTOR®» .
Viendo la lógica del la propuesta del vendedor, y dándose cuenta de que ambos eran libres de renegociar los términos de su acuerdo, el REALTOR® B aceptó rebajar su comisión un 1%. El vendedor a su vez aceptó la oferta de C y la operación se cerró poco después.
Molesto porque su oferta hubiera sido rechazada, el Comprador X llamó al propietario directamente a preguntarle por qué no había aceptado su oferta. El vendedor le explicó que había aceptado la que le facilitó el REALTOR® B por su disposición a reducir su comisión un 1%.
X comentó lo sucedido con su REALTOR® R al día siguiente, y este presentó una reclamación ética alegando que la reducción de honorarios del REALTOR® B había inducido al propietario a aceptar la ofeerta presentada por él, que la reducción en la comisión hizo que su oferta perdiera competitividad de forma poco objetiva lo que violaba el Artículo 1, según la interpretación de la Norma de Actuación 1-6, y que al no informarle del cambio en su comisión había violado el Artículo 3 según la interpretación de la Norma de Actuación 3-4.
En la vista, el REALTOR® B defendió sus acciones argumentando que no había dicho nada que no fuera cierto o que fuera injusto sobre ninguna de las ofertas, y que entendía que su obligación fiduciaria era hacia el propietario, y que el propietario estaba en su derecho de renegociar los términos de su encargo de venta en cualquier momento. El REALTOR® B reconoció que al reducir su comisión con respecto a la oferrta que él mismo había facilitado, se podría considerar que había creado un acuerdo de comisión variable del tipo que se cita en la Norma de Actuación 3-4. Aseguró que si el acuerdo se hubiera producido antes, en el propio acuerdo inicial o antes de la decisión del cliente sobre la oferta que estaba dispuesto a aceptar, entonces habría podido notificar de los cambios de acuerdo con respecto a la comisión. Hizo ver que la Norma de Actuación 3-4 obliga a la advertencia de comisiones variables “lo antes posible” y manifestó no haber visto nada en las Normas que le obligase a él o a su cliente a suspender el proceso hasta que la modificación de su acuerdo fuese difundida a todos los agentes que hubieran presentado ofertas o a todos los miembros de la MLS. Reconoció que si la oferta aceptada se hubiese caído por cualquier otra razón, y hubiese que poner la propiedad nuevamente a la venta con el acuerdo de comisión variable ya en efecto, ese nuevop acuerdo debería ser difundido. Pero, concluyó, la oferta aceptada continuó hasta buen fin por lo que la notificación no fue posible o necesaria.
El tribunal se mostró de acuerdo con los argumentos del REALTOR® B y dictaminó que su actuación no había violado el Artículo 1 o el Artículo 3.
