Un Regalo de Visión

El Código Ético de los REALTORS® es el regalo de unos visionarios que hace 100 años sembraron la semila de la dignificación de la profesión inmobiliaria.

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(El siguiente artículo, de William D. North, que fue Executive Vice President y Jefe de la Asesoría Legal de NAR, apareció por primera vez en la edición de agosto de 1978 de la revista interna de NAR, The Executive Officer.)

El Código Ético de la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® es una de esas raras creaciones del hombre, un documento vivo; es un documento que consigue preservar su significado, relevancia y utilidad pese al paso de los años y los cambios de los tiempos.

El Código es un infrecuente Regalo de Visión: la visión de los que soñaron que el trabajo del inmobiliario podría convertirse en una profesión, la visión de los que creyeron que la búsqueda del mejor uso del suelo implicaba las medidas más elevadas de responsabilidad profesional, y la visión de los que consideran que la propiedad privada de la tierra es indispensable para la democracia política y para una ciudadanía libre y próspera.

Este Regalo de Visión es lo que ha permitido que el Código sobreviva sin cambios sustanciales a cincuenta años de cambios sin precedentes en términos sociales, políticos, económicos y jurídicos.

Las personas que crearon y las que mantienen el Código han comprendido que para mantener su relevancia y utilidad, el Código debe ser mucho más que un conjunto de reglas para la realización de transacciones inmobiliarias. Para perdurar, el Código debe mantener unos criterios de excelencia al tiempo que representa unos estándares realistas de actuación. Debe ser una guía para medir la profesionalidad de la conducta, al tiempo que representa el máximo alcance de la aspiración profesional. El Código debe permanecer constante sin caer en el absolutismo, debe hacerse cumplir sin volverse algo opresivo, y debe mantener su sentido sin caer en el dogmatismo.

El Código Ético ha sido capaz de cumplir todas estas necesidades y reconciliar todos estos objetivos solo por una razón: la visión de sus creadores al adoptar como criterio unificador el concepto de Servicio Público.

Cada artículo del Código se basa en este simple concepto. Este simple concepto facilita la base filosófica por la que se debe interpretar y aplicar cada artículo; gracias a ello el Código ha sido y sigue siendo un “documento vivo”.

Orígenes del Código

En un mundo actual, en el que por la responsabilidad social y los intereses del consumidor ocupan un lugar central, es difícil entender cómo de revolucionario fue el Código Ético cuando se adoptó en 1913.

La historia del negocio inmobiliario en los 150 años anteriores había estado plagada de especulación rampante, explotación y desórdenes. No existían sistemas de regulación profesional por parte del estado, y si los agentes contaban con alguna titulación, era la de embaucadores.

Eran los tiempos del desarrollo fraudulento, la urbanización sin servicios, los préstamos abusivos sin documentación, el “yo quiero tanto y añádale su comisión”, y multitud de otros timos para forrarse con la venta de terrenos. Eran tiempos de “sálvese quien pueda” y de ladrones de guante blanco cuyo lema no era el servicio público, sino “tonto el último”.

Esta fue la era que produjo el Código Ético de la NAR. Con la excepción de la ya desaparecida asociación de impresores, los REALTORS® fueron el primer grupo de profesionales fuera de los “colegios profesionales de médicos, ingenieros y abogados” en adoptar un Código Ético. Fue un evento poco habitual el que una gente poco habitual hiciera un compromiso poco habitual de integridad profesional y trato justo.

No fue un compromiso forzado por las amenazas de un gobierno sino un compromiso basado en la necesidad percibida por los propios REALTORS®. No fue algo forzado por los mercados ya que suponía la aceptación voluntaria de obligaciones y responsabilidades, deberes y costes, limitaciones e imposiciones, que nio siquiera el público percibía como su deber. Fue en suma un compromiso con el concepto de servicio público como artículo de fe en la profesionalidad.

Importancia del Código

La importancia del Código reside no solo en las directrices que facilita a los que lo suscriben, sino también en las directrices que ha facilitado a la Asociación Nacional en su crecimiento y desarrollo. Desde el principio el Código ha dado a la Asociación el ímpetu para involucrarse en la formación de los REALTORS® para apoyar el Preámbulo y el Artículo 11, el la protección de la vivienda en propiedad en apoyo del Preámbulo, el la creación y la administración de las exclusivas compartidas y otros sistemas de cooperación para apoyar los Artículos 5 y 3, en el arbitraje de disputas en apoyo del Artículo 17, y en la protección del consumidor en apoyo de los Artículos 1 y 2.

La importancia del Código no reside solo en que haya ayudado a centrar los programas y actividades de la Asociación, sino también en su impacto sobre su organización y estructura. La Asociación Local de los REALTORS® es una base indispensable de la familia REALTOR® en gran medida porque representa un foro efectivo para la puesta en vigos del Código. De esta misma función proviene la necesidad de la existencia tanto de la Asociación Local como de la Asociación de cada estado. Quizás, más que cualquier otra cosa, el Código ha facilitado las relaciones de interdependencia que une a la Asociación Nacional, las Asociaciones Locales, Las Asociaciónes Estatales, y los Institutos, Sociedades y Consejos, en una única organización global.

El Código y la Ley

El Código Ético nunca contradice la ley. El Código, en su aplicación o puesta en marcha, siempre debe desarrollarse en armonía y cumplimiento de la ley.

Pero el Código no es la ley. No cuenta con el poder de coacción del Estado sino con los principios de la libre adhesión. Al hacerse REALTOR® se aceptan los valores profesionales definidos por el Código. No importa cómo de parecidos sean los mandatos del Código y los de las leyes o regulaciones profesionales, las diferencias entre ellas son fundamentales e inevitables.

La relación del Código con la ley es doble. En primer lugar, el Código define esos deberes y obligaciones en defensa del interés público que sobrepasan la capacidad o el poder de la ley, y en segundo lugar, el Código apoya la ley exigiendo una mayor sensibilidad hacia los deberes y obligaciones que impone.

En el cumplimiento del primer papel, el Código se preocupa por identificar cómo el profesionalismo se debe ampliar para servir a las necesidades cambiantes del público. En el cumplimiento de su otro papel, el Código se preocupa refinando y analizando la aplicación específica de los principios legales a las transacciones inmobiliarias.

Cuando el Código se adoptó por primera vez, no había una regulación profesional que definiera las responsabilidades profesionales, algo tan necesario para proteger y servir al público. El hecho de que hoy existan esas licencias en cada estado son en gran medida una consecuencia de la creación del Código. Cuando los estamentos de la administración se dieron cuenta de que los deberes y obligaciones asumidas voluntariamente por los REALTORS® en su Código servían realmente al interés general, fue cuando empezaron a imponer la obligación de que quien quisiera obtener una licencia debía aceptar proteger los intereses del público, y no solo los propios.

Mientras que la tarea de identificar y extender el alcance de las obligaciones del profesional sigue provocando aún en nuestros días el desarrollo de la regulación profesional en los distintos estados, el papel del Código sensibilizando a los REALTORS® sobre las implicaciones de sus obligaciones legales es cada vez más importante. Este papel es el que ha hecho que el Código se involucre tanto en conceptos jurídicos como garantías subsidiarias, agencia y derechos fiduciarios, e igualdad de oportunidades.

Como el Código es un documento vivo que refleja el dinamismo del negocio y la profesión inmobiliaria, la ley no necesita nunca sustituirlo. Mientras que la aspiración de servir mejor al público siga siendo el concepto subyacente en el Código, éste debe desarrollarse y crecer en importancia y relevancia pero con independencia de la ley.

El Código y su Uso

Se puede aplicar mal cualquier idea, se puede abusar de cualquier fe, se puede distorsionar cualquier concepto, y se puede corromper cualquier principio. Por este motivo, la integridad del Código y el valor de su visión para el sector inmobiliario, depende finalmente de cómo se use.

Si no aplica con constancia, se vuelve arbitraria y por tanto opresiva. Si se aplica sin entenderlo, se vuelve ilógico y dogmático. Si se usa con desconocimiento, pierde todo su sentido. Si se usa inadecuadamente, se vuelve irrelevante. Y si se usa sin moderación, se vuelve irracional.

Ningún Código Ético puede sobrevivir mucho tiempo al mal uso o la mala aplicación. Por este motivo el Código Ético de los REALTORS® debe mantenerse en vigor y aplicarse prestando atención, de forma consciente y continuada, a los procedimientos. Los procesos de resolución de conflictos son un requisito explícito e implícito del Código. Se exige explícitamente en el Artículo 14, que requiere un “tribunal adecuado”, e implícitamente por el Preámbulo, al apoyarse en la Regla de Oro.

El requisito del proceso de resolución de conflictos solo requiere una búsqueda justa y diligente de la verdad, con una oportunidad para que se obtengan todos los hechos relevantes, para que se escuchen todos los puntos de vista, para que se ejerciten todas las defensas, y para que se depuren todos los prejuicios. Pero mientras que el proceso de resolución de conflictos no requiere más que una búsqueda justa y diligente de la verdad, de manera que el Código se aplique con rectitud, el proceso no debe admitir “nada menos”. No hay nivel alguno admisible de injusticia, ni se debe permitir tibieza en la búsqueda.

Conclusión

En el Código Ético se ofrece una visión preclara de cómo debería ser la profesión. Sin embargo, esta visión no debe emborronarse por culpa de una aplicación miope del Código, buscando beneficios cortos de vista a costa de los objetivos clarividentes. Un REALTOR® que sirve al público se sirve a sí mismo al garantizar su futuro.

Pero por más clara que sea, esta visión no debe obscurecer el hecho de que hay que alcanzar los objetivos de Código paso a paso, siguiendo el camino de los procesos de resolución de conflictos más que la línea de mínima resistencia.

Para los REALTORS®, el Código Ético ofrece lecciones procedentes de una visión del pasado, direcciones con visión de futuro, y el entendimiento de la visión interior: un regalo de visión poco frecuente

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