Normas de Actuación del Art. 17

Norma de Actuación 17-1

La presentación de una demanda judicial y la negativa de los REALTORS® de renunciar al arbitraje, constituye una negación a arbitrar.

Norma de Actuación 17-2

El Artículo 17 no exige que los REALTORS® sometan el conflicto a mediación cuando todas las partes involucradas en el conflicto informen al consejo por escrito su decisión de no mediar a través del consejo. El hecho que todas las partes se nieguen a participar en una mediación no libera a los REALTORS® del deber de someter el conflicto a arbitraje.

El Artículo 17 no exige a los REALTORS® arbitrar en aquellas circunstancias en que todas las partes del conflicto informen al consejo por escrito que prefieren no someterse al arbitraje ante el consejo.

Norma de Actuación 17-3

De no haber un convenio escrito estipulando lo contrario, los REALTORS®, no tienen obligación de recurrir al arbitraje de los conflictos con otros REALTORS®.

Norma de Actuación 17-4

De conformidad con el Artículo 17, son conflictos específicos no contractuales los siguientes:

  • Cuando el agente del vendedor ha compensado al agente que aportó al comprador y, a continuación, otro corredor alega derechos previos sobre dicho comprador. En estos casos, el demandante puede nombrar como demandado al que actuó como agente del comprador a su juicio de forma indebida, y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. Cuando se proceda al arbitraje entre dos o más agentes de compradores, y cuando el agente del vendedor no esté involucrado en el arbitraje, el monto en disputa y el monto de cualquier posible compensación resultante se limita al monto pagado al demandado por parte del vendedor o propietario y cualquier monto acreditado o pagado a una parte de la transacción según las instrucciones del demandado. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer corredor trabajando en cooperación. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de los derechos a compensación será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
  • Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o arrendador, y no por su agente, reduciendo la comisión de éste, y a continuación de dichas acciones otro corredor trabajando en cooperación alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento, en estos casos, el demandante puede nombrar como demandado al primer agente del comprador y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. Cuando se proceda al arbitraje entre dos (o más) agentes de compradores y cuando el corredor con contrato de venta de una propiedad no esté involucrado en el arbitraje, el monto en disputa y el monto de cualquier posible compensación resultante se limita al monto pagado al demandado por parte del agente del vendedor y cualquier monto acreditado o pagado a una parte de la transacción según las instrucciones del demandado. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer agente del comprador. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de quien tenga los derechos de percibir honorarios será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
  • Cuando el agente del comprador o arrendatario es compensado por su cliente y, como resultado, el agente del vendedor deduce la correspondiente cantidad de la comisión debida por el vendedor o arrendador; si a continuación de dichas acciones otro corredor trabajando en cooperación alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento, el demandante puede nombrar como demandado al primer agente del comprador y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al agente del vendedor. De la misma manera, si la demanda es contra el agente del vendedor, éste puede nombrar como tercera parte demandada al primer agente del vendedor. En ambos casos, la decisión del tribunal examinador acerca de quien tenga los derechos de percibir honorarios será concluyente con respecto a todas las demandas de las partes.
  • Cuando dos o más agentes del vendedor o arrendador alegan tener derecho a compensación en virtud de un mandato abierto de venta, y el vendedor o arrendador acepta participar o solicita el arbitraje obligándose a aceptar la decisión, si uno de los agentes ha sido compensado por el vendedor o arrendador, el otro corredor con contrato de venta puede demandar al primero, y se puede proceder al arbitraje entre los corredores.
  • Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o arrendador y no por su agente, y como resultado el agente del vendedor ve deducida la correspondiente cantidad de su comisión, y a posteriori alega ser él quien obtuvo la venta o arrendamiento; en estos casos, el arbitraje será entre el agente del vendedor y el agente del comprador y la suma en disputa estará limitada al monto en que se redujo la comisión que tenía acordada el agente del vendedor en su encargo de venta.

Norma de Actuación 17-5

La obligación de recurrir al arbitraje establecida en el artículo 17 también abarca las disputas entre los REALTORS® en estados diferentes en casos donde, por falta de un acuerdo de arbitraje establecido entre las asociaciones, el REALTOR® que pida el arbitraje accede a presentarlo en la jurisdicción de, viajar a, participar en y estar sujeto a cualquier compensación que se otorgue como resultado del arbitraje realizado por la asociación del REALTOR® demandado, en casos donde la asociación del REALTOR® demandado determine que existen fundamentos para el arbitraje de la disputa.

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