Normas de Actuación del Art. 16

Norma de Actuación 16-1

El Artículo 16 no tiene por finalidad prohibir las prácticas comerciales agresivas o innovadoras, siempre que sean éticas, y tampoco prohíbe las discrepancias sobre comisiones, honorarios, compensaciones u otras formas de pago o gastos, con otros REALTORS®.

Norma de Actuación 16-2

El Artículo 16 no impide que los REALTORS® hagan anuncios generales a posibles clientes describiendo sus servicios y los términos de su disponibilidad aún cuando algunos de los destinatarios pudieran tener convenios de agente u otra relación exclusiva con otro REALTOR®. Se considerará “general”, para los propósitos de esta norma, una promoción telefónica general, una correspondencia o distribución general dirigida a los posibles clientes de una zona geográfica determinada o de una profesión, industria, club, organización u otra categoría o grupo determinado.

El Artículo 16 tiene por finalidad señalar como poco ético, dos tipos básicos de solicitaciones:

  • Llamadas telefónicas o personales a propietarios que han sido identificados mediante un cartel inmobiliario, publicación en MLS, u otro servicio de información, como propietarios que tienen su propiedad bajo contrato de venta exclusivo con otro REALTOR®; y
  • Correo u otras formas escritas de contacto con posibles clientes cuyas propiedades están bajo contrato de venta exclusivo con otro REALTOR® cuando dichos contactos no forman parte de una correspondencia general sino que están dirigidas específicamente a propietarios identificados mediante carteles de se vende o se alquila, u otras fuentes de información que el Artículo 3 y las reglas de las MLS exigen poner a disposición de otros REALTORS® como ofertas de sub-agencia o cooperación.

Norma de Actuación 16-3

El Artículo 16 no impide que los REALTORS® se comuniquen con el cliente de otro corredor con el propósito de ofrecerle, o de firmar un contrato para brindarle, un tipo de servicio inmobiliario diferente, no relacionado con el tipo de servicio actualmente provisto (por ejemplo: alquiler en lugar de venta) o que se ofrezcan el mismo tipo de servicios para propiedades que no estén sujetas a contratos en exclusiva de otros corredores. Sin embargo, no se podrá utilizar información recibida a través de un servicio de MLS o de cualquier otra oferta de cooperación, para identificar a los clientes de otro REALTOR® para hacerles tales ofertas de servicios.

Norma de Actuación 16-4

Los REALTORS® no podrán ofrecer sus servicios de venta inmobiliaria de una propiedad actualmente bajo contrato exclusivo de venta por otro corredor. Sin embargo, si el corredor que posee el contrato de venta inmobiliaria, al ser consultado por el REALTOR® se niega a revelar la fecha de su vencimiento y la naturaleza de tal contrato; por ejemplo, un derecho exclusivo para vender, una relación exclusiva de agente, un contrato de venta inmobiliaria con agencia con comisión para el vendedor, u otra forma de convenio contractual entre el corredor con contrato de venta de la propiedad y el cliente, los REALTORS® podrán comunicarse con el propietario para obtener tal información y podrán conversar sobre los términos con los cuales el REALTOR® tomaría el contrato de venta inmobiliaria de la propiedad en el futuro o bien, podría tomar un contrato de venta inmobiliaria de la propiedad que entraría en vigencia al vencimiento de cualquier arreglo exclusivo existente.

Norma de Actuación 16-5

Los REALTORS® no solicitarán convenios de compradores o arrendatarios a compradores o arrendatarios que estuvieran sujetos a un convenio exclusivo de comprador o arrendatario. Sin embargo, si el corredor, al ser consultado por el REALTOR®, se niega a revelar la fecha de vencimiento del convenio exclusivo con el comprador o arrendatario, el REALTOR® podrá comunicarse con el comprador o arrendatario para obtener tal información y podrá comentar sobre los términos con los cuales el REALTOR® haría un convenio con el comprador o arrendatario en el futuro o bien, podría hacer un contrato con efectivividad al vencimiento de cualquier arreglo exclusivo de comprador o arrendatario existente.

Norma de Actuación 16-6

Cuando los REALTORS® son contactados por el cliente de otro REALTOR® acerca de la creación de una relación exclusiva para el mismo tipo de servicio, y los REALTORS® no han iniciado directa ni indirectamente tales conversaciones, éstos podrán conversar acerca de los términos bajo los cuales harían tal convenio futuro o bien, podrían hacer un convenio que se tornase efectivo al vencimiento del convenio exclusivo existente.

Norma de Actuación 16-7

El hecho de que un posible cliente haya contratado a un REALTOR® como un representante exclusivo o corredor exclusivo en el pasado, en una o más transacciones, no impide que otros REALTORS® intenten trabar relaciones comerciales con ese posible cliente en el futuro.

Norma de Actuación 16-8

El hecho de que se haya hecho un convenio exclusivo con un REALTOR® no impide ni excluye a ningún otro REALTOR® de hacer un convenio similar tras el vencimiento del convenio anterior.

Norma de Actuación 16-9

Antes de hacer un contrato de representación, los REALTORS® tienen la obligación explícita de hacer un esfuerzo razonable para determinar si el posible cliente está sujeto a un convenio exclusivo válido actual para el mismo tipo de servicio inmobiliario.

Norma de Actuación 16-10

Los REALTORS®, que actúen como representantes o corredores del comprador o arrendatario, deberán la primera vez que se pusieran en contacto, revelar tal relación al representante o corredor del vendedor o arrendador y deberán proveer al representante o corredor del vendedor o arrendador, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.

Norma de Actuación 16-11

En casos de propiedades que no están bajo contrato de venta inmobiliaria, los REALTORS® que actúan como representantes o corredores del comprador o arrendatario deberán, la primera vez que se pusieran en contacto por tal comprador o arrendatario, revelar tal relación al vendedor o arrendador y deberán proveer, al vendedor o arrendador, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.

Los REALTORS® deberán interponer ante el vendedor o arrendador, la primera vez que se pusieran en contacto, todo pedido de compensación anticipada.

Norma de Actuación 16-12

Los REALTORS®, que actúan como representantes o corredores de vendedores o arrendadores o como sub-agentes de corredores con contrato de venta, deberán revelar esa relación al comprador o arrendatario tan pronto como sea posible y deberán proveer, al comprador o arrendatario, una confirmación escrita de tal revelación, antes de la ejecución del contrato de compra o arrendamiento.

Norma de Actuación 16-13

Toda negociación relativa a una propiedad bajo contrato exclusivo de venta, o con compradores o arrendatarios que están sujetos a un convenio de exclusividad, deberá llevarse a cabo con el representante o corredor del cliente y no con el cliente mismo, a menos que hubiera consentimiento del representante o corredor del cliente o que dicha negociación hubiera sido iniciada por el cliente.

Antes de proveer servicios substanciales, como por ejemplo, redactar una oferta de compra o presentar un estudio de mercado competitivo conocido como CMA, a los posibles clientes los REALTORS® deben preguntarle a los clientes probables si forman parte de algún acuerdo de representación exclusiva. Los REALTORS® no deben proveer, a sabiendas, servicios substanciales respecto a una transacción venidera a clientes probables que sean partícipes de acuerdos de representación exclusiva, excepto con el consentimiento de los representantes exclusivos de los clientes probables o a instrucción de los clientes probables.

Norma de Actuación 16-14

Los REALTORS® son libres de establecer relaciones contractuales o de negociar con los vendedores o arrendadores, los compradores o arrendatarios, u otras personas no sujetas a un convenio de exclusividad pero no podrán a sabiendas obligarles a pagar más de una comisión excepto si estos dieran su consentimiento por escrito.

Norma de Actuación 16-15

En las operaciones compartidastrans los REALTORS® deberán compensar al REALTOR® que cooperó, pero no están obligados ni deben compensar a ninguno de sus empleados o afiliados sin el previo conocimiento y consentimiento expreso del corredor trabajando en cooperación.

Norma de Actuación 16-16

Cuando los REALTORS®, actúan como agentes del comprador o arrendatario, no deberán usar los términos de la oferta de compra o arrendamiento para intentar modificar la compensación ofrecida por cooperación por el agente del vendedor, ni condicionar la validez de la oferta a modificación de la oferta de compensación.

Norma de Actuación 16-17

Cuando los REALTORS® actúen como agentes del comprador o arrendatario, no intentarán extender la oferta de cooperación y/o de compensación del agente del vendedor a otros agentes, sin el consentimiento del agente del vendedor.

Norma de Actuación 16-18

Los REALTORS® no usarán la información que obtuvieran del agente del vendedor, a través de la MLS u otros medios, para derivar sus clientes a otros agentes o para crear una relación de comprador o arrendatario con dichos clientes, a menos que dicho uso haya sido autorizado por el agente del vendedor.

Norma de Actuación 16-19

No se instalarán en la propiedad, carteles de venta, alquiler, arrendamiento o intercambio, sin el consentimiento del propietario.

Norma de Actuación 16-20

Los REALTORS® no inducirán a los clientes de la empresa para la que trabajan a cancelar convenios contractuales exclusivos entre los clientes y la empresa ni antes ni después de terminada la relación con la empresa para la que trabajan. Esto no impide que los REALTORS® establezcan convenios con sus asociados que regulen la asignación de convenios exclusivos.

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