Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 4

Caso #4-1: Advertencia cuando se compra para uno mismo.

Un cliente consultó con el REALTOR® B sobre un terreno de uso comercial porque pensaba dejar la ciudad pronto y posiblemente lo vendiera. El REALTOR® B recomendó una tasación independiente, que se encargó y resultó en una valoración por 130.000$. Se encargó la venta al REALTOR® B por dicho precio. Poco después el REALTOR® B recibió una oferta por 122.000$, que presentó al cliente y éste la rechazó. Tras cuatro meses en los que no se recibió ninguna oferta, el cliente pregunto al REALTOR® B si no lo compraría é. El REALTOR® B le ofreció 118.000$ y el cliente lo aceptó. Mese más tarde el cliente en una visita a la ciudad descubrió que el REALTOR® B lo había vendido por 125.000$ solo tres meses después de comprarla por 118.000$.

El Cliente denunció al REALTOR® B ante la Asociación alegando que el REALTOR® B había abusado de él, que había buscado su ayuda y había confiado en él, y no entendía que no hubiera podido obtener una oferta de más de 122.000$ en cuatro meses pero hubiera obtenido 125.000$ solo tres semanas después de comprarla, y que daba la impresión de que ya tenía la oferta de 125.000$ cuando la compró por 118.000$.

Durante la vista, el REALTOR® B presentó varias cartas de compradores potenciales, todas las cuales decían que la propiedad estaba muy cara. El que finalmente compró por 125.000$ se presentó como testigo y afirmó que no conocía al REALTOR® B ni había hablado con él antes de que éste comprara el solar. Al ser preguntado por el tribunal, el REALTOR® B dejó claro que la oferta por 118.000$ en respuesta a la petición de su cliente, la hizo sin contar con oferta alguna.

El tribunal consideró que puesto que el REALTOR® B había comprado para él con conocimiento del vendedor, y puesto que las sospechas del cliente eran infundadas, el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 4.

 

Caso #4-2: Interés indirecto en el comprador

El REALTOR® B recibió dos ofertas para un propiedad comercial que tenía a la venta por encargo del propietario. Ambas ofertas estaban muy por debajo de lo que se pedía y, siguiendo la recomendación del agente, el propietario las rechazó.

El REALTOR® C acudió al REALTOR® B con la oferta de un banco, superior a las anteriores, pero aún un 10% por debajo de lo que se pedía. el REALTOR® B presentó la oferta a su cliente quien de nuevo la rechazó siguiendo sus consejos. El banco revisó su oferta llegando al precio solicitado, y el propietario lo aceptó.

Un mes después de la compra, la Asociación recibió una reclamación del banco que había comprado la propiedad, acusando al REALTOR® B y al REALTOR® C con conducta poco ética y falsedad, con el resultado de que el banco había pagado un precio excesivo. La denuncia manifestaba que el REALTOR® C era accionista de una empresa en la que trabajaba el propio director del banco, que el REALTOR® C había usado sus contactos en el banco para inducirles a ofrecer un precio por encima del valor de mercado, y que ninguno de los REALTORS® había advertido a los otros directivos del banco la conexión existente entre ellos y un responsable del banco.

En la vista, el REALTOR® B defendió sus acciones declarando que no tenía conocimiento de las relaciones del REALTOR® C y el banco, que había actuado de acuerdo con los intereses de su cliente, el vendedor. El REALTOR® C demostró que había negociado solo con el presidente del banco, que el director que trabajaba en una empresa en la que él era socio no entró en contacto con él en las negociaciones, y nunca se había tratado con él este asunto.

La conclusión del tribunal fue que la naturaleza de la relación indirecta entre el REALTOR® C y el comprador no era tal que fuera necesario hacer una advertencia, por lo que no se consideraba que hubiese vulnerado el Artículo 4. Sin embargo, el tribunal advirtió que en un caso límite en el que se pudiese llegar a pensar que existía una relación, se cumpliría mejor con el espíritu del artículo 4 si se hubiera informado para evitar cualquier posibilidad de sospechas más o menos fundadas.

 

Caso #4-3: Notificación de Interés Familiar

El REALTOR® A recibió el encargo de comercializar la casa de un cliente y le recomendó que aceptara una oferta de un comprador por debajo del precio inicial de venta. El cliente más tarde presentó una queja contra el REALTOR® A denunciando que no había informado de que el comprador era el suegro del REALTOR® A, que su insistencia fue la que le convenció de aceptar una oferta por debajo del precio de venta, y que el REALTOR® A había actuado más en el interés del comprador que en el de su cliente.

En la vista, el REALTOR® A defendió sus acciones diciendo que el Artículo 4 del Código obliga a informar cuando el comprador es un miembro de la familia inmediata, y que su suegro no lo era.

El REALTOR® A también demostró que había presentado otras dos ofertas al cliente, ambas inferiores, y declaró que en su opinión, el precio pagado por el comprador era un precio justo de mercado.

La defensa del REALTOR® A se consideró inadecuada. El tribunal concluyó que el Artículo 4 prohíbe al REALTOR® “adquirir intereses” en propiedades que él mismo comercializa salvo que el interés se advierta al vendedor o a su agente, que la posibilidad incluso remota de que el REALTOR® A adquiera un interés en la propiedad mediante una herencia de su suegro. La herencia da al REALTOR® un interés potencial, que la conducta del REALTOR® A estaba claramente en contra de la intención del Artículo 4, puesto que el interés en la propiedad creado a través de una relación familiar puede ser más próximo y más tangible que a través de una relación corporativa como la que se cita en el Código como interés que requiere declaración. El tribunal determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 4 al no haber declarado al cliente que el comprador era su suegro.

Caso #4-4: Responsabilidad por Subordinados

El REALTOR® B, agente asociado en la inmobiliaria del REALTOR® A, captó en exclusiva una casa y poco después convenció al vendedor a que aceptara una oferta de 20.000$ menos que lo que se pedía. Muchas semanas después de la venta, el vendedor presentó una reclamación ante la Asociación, acusando al REALTOR® B de haber incumplido el Artículo 4 al haber vendido la propiedad a su madre sin advertir a su cliente, el vendedor, de la relación familiar, y que el REALTOR® B había recomendado la reducción de precio para favorecer a su madre.

El Comité de Reclamaciones revisó la reclamación y, de acuerdo con el reclamante, añadió al REALTOR® A como responsable adicional.

En la vista del caso, el REALTOR® B declaró que no veía nada malo en vender la propiedad a su madre y que el vendedor habría aceptado la oferta en todo caso, aunque la compradora no fuese su madre. El REALTOR® A alegó que el REALTOR® B era un asociado autónomo e independiente, que reconocía que de acuerdo con el Código Ético él era responsable de las acciones de sus asociados, pero explicó al tribunal su política de formación.

Hizo ver que obligaba a cada agente que se unía a su empresa para que hicieran formación del Código Ético, así como a leer la publicación Profesionalidad en la Práctica Inmobiliaria y presentó un contrato firmado por el REALTOR® B en el que éste declaraba haber leído y entendido sus obligaciones personales bajo el Código Ético.

El tribunal decidió que el REALTOR® B debería haber informado a su cliente de que la compradora era su madre, y debería haberlo hecho por escrito y haber obtenido la conformidad expresa de su cliente también por escrito, para evitar todo malentendido. El tribunal determinó que el REALTOR® B había incumplido el Artículo 4.

El tribunal dictaminó que no se debe considerar que los REALTORS®  incumplan con el Código Ético solo porque uno de los REALTORS®  asociados con ellos hayan incumplido. Si acaso, su culpabilidad se debería determinar en función de los hechos y circunstancias del caso en cuestión. El tribunal determinó que el REALTOR® A se había esforzado razonablemente para asegurarse de que el REALTOR® B conocía el Código Ético y sus obligaciones al respecto, y que sería poco razonable esperar que el REALTOR® A supiera que el comprador era la madre del REALTOR® B. El consecuencia, se determinó que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 4.

 

Caso #4-5: Fidelidad hacia el Cliente

Un cliente contactó con el REALTOR® A para vender un solar. El cliente dijo que había oído que algún solar parecido en la zona se había vendido por unos 50.000$ y pensaba que podría conseguir un precio similar. El REALTOR® A señaló algunos defectos que lo hacían menos deseable por situación y pendiente y dijo que el mercado estaba bastante parado. Le sugirió venderlo en 32.500$ y el cliente aceptó.

Dos semanas más tarde el REALTOR® A acudió al cliente con una oferta por los 32.500$. El cliente planteó algunas dudas, señalando que si habían conseguido una oferta en tan solo dos semanas, eso podría indicar que el precio podría estar entorno a los 50.000$ y no 32.500$. el REALTOR® A insistió en que debía aceptar la oferta advirtiéndole que a causa de la situación del mercado era muy posible que no consiguieran otra oferta como esa en meses y que la oferta simplemente reforzaba la opinión que él había dado al valorar al solar. El cliente finalmente aceptó y la venta se produjo.

Dos meses más tarde el cliente descubrió que el solar ya no lo tenía el comprador, sino que éste le había dado el pase a un tercero por 55.000$. Investigó y descubrió que el comprador inicial era cuñado del REALTOR® A, y que había actuado de acuerdo con él para comprarla.

El cliente describió los hechos en una queja ante la asociación, acusando al REALTOR® A de defraudar la confianza y los intereses de su cliente, y por no haber declarado que era él mismo el que compraba la propiedad.

En la vista ante el tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales, la defensa del REALTOR® A fue que en su opinión había dos tipos legítimos de precio, el que el propietario está dispuesto a aceptar para liquidar su inversión, y el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar para adquirir una propiedad en la que está especialmente interesado. Su posición es que él no veía perjuicio en facilitar una transacción en la que el vendedor recibía un precio que estaba dispuesto a aceptar y el comprador pagase un precio que él estaba dispuesto a pagar, aunque ello fuese en beneficio de un tercero.

El tribunal determinó que el REALTOR® A, bajo la apariencia de estar prestando un servicio de asesoramiento a su cliente, estaba actuando como mero especulador, actuando de forma engañosa. El REALTOR® A había vulnerado los principios más elementales de la agencia y la defensa de los intereses de su cliente, y que había incumplido los Artículos 1 y 4 del Código Ético.

 

Caso 4-6: Advertencia de intereses en propiedades a la venta

Un comprador estaba interesado en comprar una casa que tenía a la venta el REALTOR® A, pero no tenía el dinero para la entrada. El REALTOR® A le ofreció prestarle el dinero contra una letra de cambio garantizada con la hipoteca de la vivienda. La compra se realizó de esta manera aunque el REALTOR® A no registró la letra o el compromiso hipotecario.

Unos meses más tarde el comprador acudió al REALTOR® A a vender la propiedad porque le habían trasladado en la empresa. El REALTOR® A la puso a la venta y la vendió a un nuevo comprador. La deuda no aparecía en el registro y el REALTOR® A tampoco se lo comunicó al comprador.

Los pagos que se hicieron permitieron al comprador  devolver la hipoteca, y quedó con el REALTOR® A que seguiría pagándole el préstamo. Tras la venta, el REALTOR® A registró la letra y el compromiso vinculado a la hipoteca. Cuando el comprador se enteró presentó una denuncia ética alegando que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 4 al vender una propiedad en la que tenía intereses sin habérselo advertido al comprador.

El tribunal estuvo de acuerdo con el comprador y determinó que el REALTOR® A debía haber informado por escrito al comprador y/o a su representante de su interés en la propiedad.