Interpretaciones de casos relacionados con el articulo 3

Caso #3-1: Las Reglas de una MLS no pueden incumplir el Código

El REALTOR® A se quejó a su Asociación de que los procedimientos en la MLS de la Asociación permitían a los REALTORS® miembros evadir sus obligaciones relativas al Artículo 3. Su queja concreta fue que, como agente exclusivo de un cliente, había publicado la propiedad del cliente en la MLS. Otros miembros de la MLS habían contactado directamente con su cliente para visitar la propiedad y para hacerle ofertas de compra, sin su conocimiento o autorización. Cuando se opuso a estas conductas los responsables de la MLS habían citado la regla de que al publicar la propiedad se autorizaba a la MLS a facilitarlo a otros agentes como subagentes lo que les permitía hacer ofertas directamente al cliente. La queja del REALTOR® A dejaba claro que su objeción se refería al papel de la MLS.

La queja se remitió al Consejo de Dirección de la Asociación que pidió al presidente de la MLS que acudiera a una reunión específica sobre el tema. En la reunión se indicó que la regla que se discutía no había sido sometida a la aprobación de la dirección de la Asociación, y entraba en conflicto con el artículo 3 del Código Ético, y con la propia naturaleza y objeto de la MLS, puesto que la MLS no era una empresa de broker ni actuaba como agente de los vendedores. Se ordenó a la MLS que rescindiera todas las reglas de procedimiento que permitían que el Servicio o cualquiera de sus miembros se entrometieran en el estatus de agente de cualquier REAL TOR® que contara con un mandato en exclusiva.

 

Caso #3-4: La Cooperación no es Obligatoria

El Cliente A llamó al REALTOR® B para encargarle la venta de una pequeña propiedad comercial. Al acordar el precio de oferta el cliente explicó que se daba cuenta de que se traba de un precio bajo, pero que quería una venta rápida y en ese momento un precio más alto le beneficiaría poco por razones fiscales. Dijo al REALTOR® B que una serie de interesados le habían llamado el año anterior. Le dio sus nombres al REALTOR® B y le dijo que estaba seguro de que alguno de ellos estaría interesado en ese precio. Dijo al REAL TOR® B que quería que la propiedad se les ofreciera a ellos en primer lugar.

El día siguiente, el REALTOR® C, que había intentado captar la propiedad sin éxito y se enteró de que el REALTOR® B la tenía en exclusiva, le llamó para pedirle que le aceptara como colaborador. El REALTOR® B le dijo que por circunstancias especiales, el mejor servicio a su cliente no requería de la cooperación, que había un comprador considerando seriamente la compra, y que en esas circunstancias prefería no invitar a la cooperación.

El REALTOR® C se quejó a la Asociación acusando al REALTOR® B de incumplimiento del Artículo 3 al negarse a cooperar. Como consecuencia de la reclamación, se convocó una vista ante el tribunal del Comité de Estándares Profesionales de la Asociación.

El REALTOR® B explicó las circunstancias bajo las que se le había hecho el encargo, y sostuvo que, en este caso, el hecho de aceptar la colaboración del REALTOR® C no habría beneficiado los intereses del cliente.

El tribunal decidió que las razones del REALTOR® B para no aceptar la cooperación del REALTOR® C eran válidas y que su actuación no suponía incumplimiento del Artículo 3.

 

Caso #3-5: Negativa a extender la cooperación en venta de una promoción

El REALTOR® A, que tenía una inmobiliaria que trabajaba en distintas zonas de la ciudad, también tenía una promotora. Mantenía un equipo de ventas diferente para la venta de sus promociones y se negaba a que otros REALTORS® mostraran esas viviendas nuevas a sus clientes.

Esta práctica llamó la atención de un empleado de la Asociación que presentó una reclamación que el Comité de Reclamaciones remitió a su vez al Comité de Estándares Profesionales. En el proceso, el REALTOR® A tuvo que responder de la acusación de que sus políticas vulneraban el artículo 3 del Código Ético.

La defensa del REALTOR® A fue que el Artículo 3 obliga al REALTOR® a cooperar con otros brokers “excepto cuando la cooperación no resulte en el mejor interés de su cliente”. Su postura fue que al vender sus propias viviendas nuevas no tenía un cliente, que no estaba actuando como broker sino como propietario, y que en esas circunstancias el Artículo 3 no era de aplicación a las casas que él mismo construía.

El tribunal determinó que su defensa era válida, que él actuaba como propietario, que el Artículo 3 le permitía por tanto decidir cuál era el marketing más interesante para sus intereses, y que aunque otros REALTORS® pudieran no estar de acuerdo con esta decisión, no estaba vulnerando el Artículo 3.

 

Caso #3-6 El momento en el que se comunica la oferta de compensación es un factor determinante

El REALTOR® A puso a la venta la casa de un propietario y la publicó en la MLS. La información de la propiedad indicaba la compensación que el REALTOR® A ofrecía a otros miembros de la MLS si encontraban un comprador para la casa.

Durante las siguientes semanas el REALTOR® A  autorizó a muchos miembros de la MLS a mostrar la propiedad a posibles compradores, entre ellos al REALTOR® C. A pesar de que hubo muchas visitas, nadie presentó una oferta. Para mejorar las posibilidades de venta, el propietario y el REALTOR® A acordaron bajar el precio. El REALTOR® A también aceptó rebajar sus honorarios. El REALTOR® A cambió su oferta de compensación en la MLS y llamó a los miembros que habían mostrado la propiedad para advertirles de los cambios. Cuando recibió la llamada, el REALTOR® C respondió que estaba trabajando con un posible comprador que parecía muy interesado y posiblemente hiciera una oferta en los próximos días. El REALTOR® C advirtió que esperaba obtener la compensación original y no la reducida que ahora se ofrecía, ya que él ya había mostrado la propiedad antes y esperaba presentar una oferta en pocos días.

El REALTOR® A respondió que puesto que no había presentado aún una oferta y no se había presentado al propietario, la oferta que era de aplicación era la nueva. Al día siguiente el REALTOR® C presentó la oferta de su comprador. El REALTOR® A presentó la oferta  a su cliente y éste la aceptó. En la liquidación el REALTOR® C recibió la liquidación de sus honorarios de acuerdo con la oferta modificada según se le informó por teléfono. El REALTOR® C se negó a aceptar el cheque indicando que pensaba que esa forma de actuar vulneraba el Código Ético, y planteó una reclamación ante el Comité de Reclamaciones de la Asociación, alegando incumplimiento de los Artículos 2 y 3 por parte del REALTOR® A, citando la Norma de Actuación 3-2 en apoyo de su denuncia.

Durante la vista, el REALTOR® C alegó que la modificación de la compensación realizada por el REALTOR® A constituía un fraude mediante ocultación de hechos relevantes puesto que no había facilitado al REALTOR® C una notificación por escrito de la modificación antes de que él hubiera iniciado sus trabajos para interesar al comprador en la compra de la propiedad. El REALTOR® A justificó sus acciones alegando que se había informado puntualmente de la modificación por teléfono antes de que el REALTOR® C presentara su oferta, y que se había facilitado en la MLS a todos los miembros, entre los que se encontraba el REALTOR® C, de acuerdo con la Norma de Actuación 3-2, con anterioridad a la presentación de su oferta.

El REALTOR® A también comentó que si el REALTOR® C hubiera presentado su oferta antes de haberle comunicado el cambio en su oferta de compensación, entonces le habría pagado sin problemas las cantidad originalmente ofrecida.

En base a la evidencia presentada, el tribunal concluyó que el REALTOR® A había actuado de acuerdo con las obligaciones expresadas en las Normas de Actuación 3-2 simplemente con haberlo cambiado en la MLS, incluso aunque no hubiera realizado las llamadas de cortesía, y por lo tanto no había vulnerado los Artículos 2 o 3.

 

Caso #3-7: Obligación del REALTOR® de informar de acuerdos de Comisiones dobles

Los REALTORS® A y B eran miembros de la misma Asociación y de la MLS. El REALTOR® A, cooperando con el REALTOR® B en una propiedad suya, presentó una oferta de compra firmada por compradores que ofrecían el precio solicitado, y un cheque en depósito para avalar su oferta. La única condición fue la obtención de financiación, y el REALTOR® A confirmó que el comprador estaba precualificado y no tendría problemas obteniendo una hipoteca. El día siguiente el REALTOR® B devolvió la oferta al REALTOR® A rechazada por el vendedor, y le explicó que el vendedor había aceptado otra oferta aportada por uno de sus comerciales. El REALTOR® A preguntó sobre la razón por la que el propietario había rechazado la oferta por el precio que se pedía, y había aceptado la otra oferta. El REALTOR® B le respondió que no lo sabía pero que suponía que en igualdad de condiciones prefería aceptar una oferta proveniente de su propio agente.

Más tarde el REALTOR® A coincidió con el vendedor en una fiesta. El vendedor le agradeció sus esfuerzos en la venta de su casa. El vendedor esperaba que entendiera que no había nada personal en su decisión, pero que el dinero que se había ahorrado a través de su “acuerdo especial” con el REALTOR® B había sido el factor decisivo. Cuando el REALTOR® A preguntó por ese “acuerdo especial”, el vendedor explicó que en el encargo de venta se especificaba que autorizaba a que se publicara la propiedad en la MLS, especificando el porcentaje que se ofrecería por aportar un comprador. Sin embargo, el vendedor le dijo que habían firmado un anexo en el que se acordaba que si el REALTOR® B vendía la propiedad a un comprador proveniente de la propia oficina, dicho porcentaje se descontaría de los honorarios, resultando en una comisión inferior total a pagar.

El REALTOR® A presentó una reclamación contra el REALTOR® B alegando incumplimiento del Artículo 3. Tras la revisión de la reclamación el Comité de Reclamaciones pidió que se realizara un procedimiento ético.

El REALTOR® A, al presentar su queja al tribunal dijo que el REALTOR® B, al no advertir de los términos reales y las condiciones de la compensación que se ofrecía a través de la MLS había supuesto ocultación y falseamiento de hechos relevantes al REALTOR® A y a sus compradores potenciales que, de buena fe, ofrecieron la compra con la sola condición de la obtención de financiación. El REALTOR® A dijo al tribunal que si hubiera sabido las diferentes condiciones para ofertas presentadas por el propio REALTOR® A, habría podido informar puntualmente a sus clientes que lo habrían tenido en cuenta al hacer su oferta: En esas circunstancias, dijo el REALTOR® A, los compradores actuando de buena fe habían sido engañados por hechos desconocidos para ellos ya que el REALTOR® A no les había podido informar. Además, dijo que el REALTOR® B, al no informar correctamente de los términos reales y las condiciones de compensación, hizo imposible mantener una relación responsable con el REALTOR® A y que éste pudiera valorar adecuadamente la oferta de compensación al decidir aceptarla.

El REALTOR® B dijo que lo que él cobrara era asunto suyo y que ni la Asociación ni la MLS podían regular lo que él cobrara por sus servicios. Si él quería establecer una comisión diferente para el caso en el que él mismo aportara al comprador, estaba en su derecho hacerlo, y que n había necesidad de que la Asociación ni la MLS interfirieran ni tenían derecho a hacerlo.

El tribunal admitió que el REALTOR® B estaba en su derecho de acordar sus honorarios como considerase oportuno, y que ni la Asociación ni la MLS podían ni debían interferir en ello. Sin embargo, el tribunal destacó que su total libertad de establecer los honorarios por sus servicios no le exoneraba de su obligación de informar claramente de los términos reales y las condiciones de la compensación ofrecida a los restantes miembros de la MLS, y no justificaba el no haber informado de las diferencias de comisiones ofrecidas. En el caso de un acuerdo diferente, el agente debe no solo advertir de la existencia de un acuerdo especial, sino que en caso de consulta por un agente cooperador, debe informar de la diferencia que supondrá en la comisión total con respecto a una transacción en cooperación. El tribunal determinó que al publicar una propiedad en la MLS indicando el ofrecimiento de cierta cantidad al agente cooperador, sin informar de otros términos relevantes, el agente había ocultado y falseado hechos reales y había vulnerado el Artículo 3 del Código Ético.

 

Caso #3-8: La obligación del REALTOR® de informar sobre la naturaleza real del encargo

El REALTOR® A puso a la venta una propiedad y la publicó en la MLS de la Asociación, anunciándola como encargo en exclusiva. El REALTOR® A no advirtió que había un acuerdo diferencial de honorarios en este encargo de venta, a pesar de que formaba parte del clausulado que si el propio vendedor aportaba al comprador, el agente recibiría una comisión de tan solo 500$ en lo que se valoraban sus acciones de marketing.

El REALTOR® B, un agente de la MLS, mostró la propiedad en varias ocasiones, y finalmente presentó una oferta de compra al REALTOR® A, quien devolvió la oferta al día siguiente informándole que el propietario había rechazado la oferta. Muchas semanas después el REALTOR® B se enteró de que la propiedad se había vendido al sobrino del vendedor.

Muchos meses después el REALTOR® B coincidió con el vendedor en un evento benéfico. El vendedor le agradeció sus esfuerzos y le dijo que “en condiciones normales” habría considerado seriamente la oferta que él había aportado. Preguntado por qué las condiciones habían sido “anormales” el vendedor respondió explicando su acuerdo con el REALTOR® A de que solo pagaría 500$ si el cliente lo aportaba él. Cuando mi sobrino decidió comprar la casa, me apresuré a aprovechar la oportunidad de ahorrar algo de dinero.

Al enterarse de este acuerdo, presentó una reclamación ante la Asociación alegando que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 3 del Código Ético. El director de la Asociación remitió la queja al Comité de Reclamaciones, y tras revisarla, el Comité de Reclamaciones la devolvió al director indicando que se debería iniciar un procedimiento ético.

En la vista, el REALTOR® B, al explicar su reclamación ante el tribunal, dijo que al no informar de los términos y condiciones reales del acuerdo de compensación, el REALTOR® A había cometido un fraude. Explicó que de haber conocido estos hechos, podría no haber aceptada la oferta de cooperación del REALTOR® A ya que habría colocado a sus clientes en una posición potencialmente injusta.

El REALTOR® A, en su defensa, manifestó que no habría habido diferencia de compensación si el comprador lo hubiera aportado él o el REALTOR® B, de manera que los restantes acuerdos eran personales y, como representante del vendedor, estaba en su derecho de establecer los términos y condiciones de su relación con su cliente.

Tras una cuidadosa deliberación, el tribunal concluyó que aunque el REALTOR® A estaba en su derecho de establecer las condiciones que considerara oportunas, estaba obligado a informar de la existencia de “Condiciones especiales” con el vendedor, ya que los agentes cooperadores, al desconocer este hecho, no podrían tomar decisiones informadas sobre la aceptación o rechazo de la oferta de cooperación.

El tribunal determinó que el REALTOR® A de hacho había ocultado y falseado los términos reales de la transacción y había incumplido el Artículo 3 del Código Ético de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 3-4.

 

Caso #3-10: Advertir de la existencia de ofertas aceptadas pendientes de cláusulas resolutorias

El REALTOR® A puso a la venta una propiedad y la publicó en la MLS. en unos pocos días el REALTOR® B presentó una oferta por el precio solicitado. La oferta especificaba que la oferta estaba condicionada a la venta de la casa del comprador. El vendedor, necesitado de vender, aceptó la oferta pero ordenó al REALTOR® A que continuara la comercialización esperando poder obtener una oferta sin condicionamientos.

Una semana más tarde el REALTOR® C, otro miembro de la MLS que tenía un cliente que venía de fuera trasladado por su empresa, contactó con el REALTOR® A para organizar una visita de la propiedad. El REALTOR® A contactó con el propietario para advertirle de la visita y llamó al REALTOR® C para confirmar la visita sin advertirle de la existencia de una oferta aceptada.

El REALTOR® C mostró la propiedad esa tarde, el comprador firmó una oferta de compra por el precio solicitado,  y el REALTOR® C presentó la oferta al REALTOR® A.

El REALTOR® A informó al vendedor sobre la segunda oferta, y éste le dijo que hablara con el primer comprador, quien renunció a sus condiciones y se dispuso a comprar de inmediato. El REALTOR® A informó entonces al segundo comprador de que la propiedad ya no estaba disponible. El REALTOR® C, considerando que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 3 de acuerdo con la Norma de Actuación 3-6, presentó una reclamación ética ante la Asociación de REALTORS®.

En la vista del caso, el REALTOR® A defendió sus acciones haciendo ver que aunque la oferta del primer comprador había sido aceptada, estaba condicionada a la venta de su vivienda actual. Cabía la posibilidad de que, si existiese una segunda oferta, el primer comprador renunciara a la condición resolutoria. Al continuar ofreciendo la propiedad sin advertir la existencia de una oferta condicionada estaba defendiendo  los intereses de su cliente al atraer compradores potenciales.

El tribunal no aceptó la justificación del REALTOR® A, remarcando la redacción exacta de las Normas de Actuación 3-6 que obliga a notificar la existencia de ofertas aceptadas, incluyendo las que estén pendientes de cláusulas condicionales. El REALTOR® A había incumplido el Artículo 3.