Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 16

Caso 16-1: Confidencialidad en la participación del REALTOR®

Cuando puso su casa a la venta con el REALTOR® A, el propietario explicó que quería que la venta se llevase sin publicidad y sin atraer más atención que la imprescindible. Dijo que entendía que habría contactos con compradores potenciales y posiblemente con otros REALTORS® , pero que no quería que se publicase en la MLS, ni que se anunciase como a la venta. Pidió al REALTOR® A que informase de esto a cualquier REALTOR® que participase en la operación.

El REALTOR® A, pensando que el REALTOR® B estaba en contacto con posibles compradores, le contactó para invitarle a participar y le explicó claramente las instrucciones del propietario. El REALTOR® A no lo comentó con nadie más y evitó hacer más anuncios, pero pocos días más tarde se enteró que el REALTOR® C estaba ofreciendo la propiedad a posibles compradores, que sabía que el REALTOR® B los trabajaba, conocía el precio de venta, y otros detalles de la propiedad. El REALTOR® B le había dicho que estaba trabajando en la venta de la propiedad.

En vista de lo anterior el REALTOR® A acusó al REALTOR® B de conducta poco ética en una reclamación ante la Asociación Local de REALTORS® explicando que las acciones del REALTOR® B faltaba al respeto a la exclusiva del REALTOR® A y que sus acciones habían amenazado la relación del REALTOR® A con su cliente.

La queja se remitió al Comité de Estándares Profesionales de la Asociación, se convocó una audiencia y el REALTOR® B fue convocado para responder a la acusación de conducta poco ética e incumplimiento del Artículo 16.

En la audiencia, el REALTOR® A explicó las instrucciones del cliente y cómo se lo había explicado al REALTOR® B al invitarle a cooperar. El REALTOR® C dijo al tribunal que el REALTOR® B había hablado de la propiedad con él. El REALTOR® B se defendió contra la acusación de incumplimiento del Artículo 16 diciendo que mientras había hablado brevemente del asunto con el REALTOR® C, no le había invitado expresamente a cooperar y por lo tanto no había violado el artículo 16.

La conclusión del tribunal fue que la queja del REALTOR® A era válida, que el respeto debido a su representación en exclusiva y las circunstancias bajo las que se había concedido obligaban al REALTOR® B a observar la confidencialidad que se le había pedido y que al comentar el asunto con el REALTOR® C había violado el Artículo 16.

 

Caso #16-2: Respeto por la Agencia

Un cliente concedió al REALTOR® A la exclusiva por 180 días para una propiedad comercial advirtiendo que no se debía poner cartel de “Se Vende ” en la propiedad. El REALTOR® A y sus comerciales comenzaron una intensa campaña de comercialización que tres meses más tarde no había producido aún ninguna oferta de compra, pero había conseguido que se supiera que la propiedad estaba a la venta. Cuando el REALTOR® B se enteró llamó al propietario diciendo que sabía que su propiedad estaba a la venta y que si se la encargaba a él en exclusiva pensaba que podía conseguir resultados. El cliente le dijo que la propiedad estaba en exclusiva con el REALTOR® A y que le quedaban aún 90 días.

“En ese caso” le dijo el REALTOR® B, “está comprometido por 90 días con el REALTOR® A. Tengo una organización muy potente que mantiene una relación estrecha con compradores potenciales de este tipo de propiedad. Estoy  en condiciones de ofrecerle un servicio excepcional, y le llamaré de nuevo en unos 90 días”.

La propiedad siguió a la venta durante la validez del contrato del REALTOR® A. El REALTOR® B llamó al propietario y éste se comprometió a encargarle la venta en exclusiva cuando expirara la exclusiva del REALTOR® A.

Cuando el REALTOR® A llamó al propietario el día que expiraba el contrato para renovarlo, el propietario le habló de las dos visitas del REALTOR® B. “Me impresionaron sus garantías de un servicio superior y en vista de que sus acciones no han provocado una sola oferta en 180 días, he decidido darle la exclusiva mañana al REALTOR® B”.

El REALTOR® A presentó una queja ante el Comité de Reclamaciones de la Asociación, describió los hechos, y argumentó que la conducta del REALTOR® B había incumplido el Artículo 16 del Código Ético. El Comité remitió el asunto al Comité de Estándares Profesionales.

Tras la audiencia a las partes, el tribunal concluyó que el REALTOR® B había incumplido el Artículo 16 al no respetar la exclusiva del REALTOR® A. La decisión del tribunal explicó que el contacto inicial del REALTOR® B con el propietario, cuando desconocía la relación de exclusiva con el REALTOR® A, no era en principio falta de ética, pero que desde el momento que conoció la naturaleza de la relación como agente exclusivo, debería haber adoptado una actitud de respeto por la exclusiva del otro agente, y haber evitado actuar buscando obtener el encargo hasta la expiración del encargo original.

La actitud del REALTOR® B considerando la relación del cliente con el REALTOR® A como una especie de desgracia, y presentar sus servicios como superiores a los del REALTOR® A, sugiriéndole al cliente que al tener más capacidad de servirle podía permitirse esperar a que el encargo del REALTOR® A expirase, para el tribunal era contraria al respeto que el Artículo 16 exigía para el encargo en exclusiva del otro agente.

El tribunal además advirtió al REALTOR® B de que su conducta habría sido acorde con el Artículo 16 si, al saber que el REALTOR® A tenía la exclusiva de la propiedad, hubiera expresado su disposición a cooperar con el REALTOR® A en la venta de la propiedad, aprovechando esos contactos con posibles compradores de propiedades similares.

 

Caso #16-3: La publicidad masiva no supone incumplimiento del Código

El REALTOR® A, era un agente residencial en una zona que incluía una atractiva zona residencial en la periferia de una ciudad. En el momento en el que el REALTOR® A lanzó un nuevo programa de publicidad, había una serie de viviendas a la venta en el barrio, con encargos de venta en exclusiva con otros REALTORS® cada una de ellas con su cartel de venta.

Trabajando con su agencia de publicidad, el REALTOR® A desarrolló un folleto especial que describía el servicio de sus oficinas y los ofrecía a posibles vendedores interesados. El formato de los anuncios era un colgador para los pomos de las puertas, y había contratado un servicio para que los colgaran en las casas de la zona.

Durante la distribución, los encargados de la distribución colgaron un anuncio en la puerta de cada casa de la zona del REALTOR® A, incluyendo casas que estaban a la venta con carteles en su jardín. Varios de los REALTORS® cuyas casas estaban a la venta y recibieron anuncios del REALTOR® A presentaron quejas contra él ante la Asociación. El Comité de Reclamaciones estudió las quejas y las remitió al secretario para que convocase una audiencia ante un tribunal nombrado al efecto por el Comité de Estándares Profesionales uniendo todas las quejas producidas por el mismo asunto. Las quejas acusaban al REALTOR® A de conducta poco ética faltando al respeto a la exclusiva de otros REALTORS®.

En la audiencia el REALTOR® A defendió su acción diciendo que la distribución de su campaña de publicidad era generalizada, que se había llevado a cabo por un servicio de distribución comercial, y que era igual que un anuncio de radio o televisión o un mailing general que podrían llegar a personas que tuvieran una relación exclusiva con un REALTOR®.

La decisión del tribunal hizo ver que el REALTOR® A, al diseñar sus campaña de publicidad, no dirigió sus anuncios a propietarios que hubiera identificado a través de la información de otros REALTORS® cumpliendo con su obligación ética de cooperar de acuerdo con el Artículo 3 del Código Ético, por ejemplo por un cartel de “Se Vende” o información publicada en la MLS. Por lo contrario, la campaña de publicidad fue distribuida de forma indiscriminada a todos los propietarios en una zona. Además, el medio empleado por el REALTOR® A fue una publicidad impresa que los propietarios podían leer o descartar a su voluntad. El tribunal determinó que esta forma de comunicación no acosa a un propietario, como lo haría una llamada telefónica o un contacto personal. El tribunal, por tanto, mantuvo que la campaña de publicidad del REALTOR® A no vulneraba el Artículo 16 del Código Ético.

 

Caso #16-4: Captación de un encargo expirado

El REALTOR® A tenía en exclusiva el encargo de venta de una propiedad que había anunciado ampliamente y estaba compartiendo con otros REALTORS® . La propiedad no se vendió mientras el encargo estaba en vigor aunque tanto el REALTOR® A como el REALTOR® B la habían enseñado a posibles compradores.

Algunos días después de que el encargo expirara, apareció nuevamente anunciada, esta vez por el REALTOR® B, y al poco tiempo el REALTOR® B la vendió.

El REALTOR® A confirmó que el REALTOR® B tenía una exclusiva de venta para esa propiedad, y le acusó de no haber respetado su exclusiva al haberla solicitado a su vez del propietario. El Comité de Reclamaciones remitió la queja para su vista por un tribunal del Comité de Estándares Profesionales. Tras notificar a ambas partes se convocó al REALTOR® A y al REALTOR® B a una audiencia. La acusación específica del REALTOR® A fue que el REALTOR® B sabía que el cliente le había encargado la venta originalmente a él, ya que habían comentado la propiedad mientras el encargo estaba vigente, y la había enseñado en ese tiempo al comprador que finalmente la había adquirido, y que con este conocimiento el REALTOR® B había solicitado el encargo, lo que, aunque el encargo estuviera expirado, era una violación del Artículo 16.

El REALTOR® A dijo al tribunal que cuando pidió una extensión de la exclusiva original el cliente le dijo que por un problema familiar iba a retirar la propiedad del mercado, pero que más adelante pensaría si se lo daba de nuevo.

El REALTOR® B admitió que sabía del encargo de exclusiva del REALTOR® A cuando éste estaba vigente, que conocía el término del contrato y que, por lo tanto, sabía cuando expiraba, y que había mostrado la propiedad al comprador que finalmente la compró. Sin embargo no había seguido el contacto con ese comprador. Tras la fecha de expiración del contrato del REALTOR® A, el comprador se dirigió a él y le dijo que seguía interesado en la compra de la propiedad. Comentando nuevamente las necesidades del comprador y viendo nuevamente lo que había en el mercado, la propiedad parecía cumplir los requisitos del comprador mejor que ninguna otra de las que había en ese momento a la venta. Sabiendo que el encargo original del REALTOR® A había expirado hacía unos días, el REALTOR® B llamó al propietario para saber si se había renovado el encargo. A saber que no había sido así, el REALTOR® B habló al propietario de su posible comprador, solicitó un encargo de venta, y lo obtuvo. El REALTOR® B dijo que no consideraba falto de ética solicitar el encargo cuando ya no estaba en exclusiva por otro agente y que opinaba que la acusación del REALTOR® A carecía por tanto de fundamento.

El tribunal concluyó que el objetivo del Artículo 16 no es extender los derechos del REALTOR® tras la expiración del mandato entre el REALTOR® y su cliente. El tribunal concluyó que el agente no había tenido éxito en sus acciones de venta de la propiedad del cliente y que ni el propietario ni otros REALTORS® tenían por qué sentirse limitados a realizar un nuevo encargo de venta de la propiedad.

El tribunal determinó que el REALTOR® B no había vulnerado el Artículo 16 del Código Ético.

 

Caso #16-5: Negativa a informar de la naturaleza y situación del encargo a otro REALTOR®

Un propietario encargó la venta de su casa en exclusiva por 90 días al REALTOR® A. Durante los primeros 75 días el REALTOR® A realizó diferentes acciones de marketing, pero no obtuvo resultados. El cliente se mostró defraudado y dijo al REALTOR® A que buscaría otro agente cuando expirase el encargo actual.

Ese mismo día el cliente expresó a un amigo su disgusto por la falta de resultados del REALTOR® A y le comentó que estaba pensando dárselo a otro agente. El amigo a su vez lo comentó con el REALTOR® B y le sugirió que llamase al propietario. Sabiendo que la propiedad actualmente la tenía el REALTOR® A, le llamó para explicarle la información que le habían dado y le preguntó sobre el tipo de encargo y la situación en la que se encontraba. Concretamente, el REALTOR® B preguntó al REALTOR® A si el mandato era abierto o si estaba en exclusiva, y qué fecha de caducidad tenía. El REALTOR® A replicó que el encargo era suyo y se negó a dar información adicional alguna.

El REALTOR® A entonces contactó con el propietario, le explicó que su amigo mutuo le había contado que estaba pensando buscar otro agente para encargarle la venta de su propiedad. El REALTOR® B le dijo que no quería interferir en manera alguna con su acuerdo actual con el REALTOR® A, pero que si tenía previsto contratar otro agente cuando acabase su actual contrato, le gustaría discutir la posibilidad de encargarse de la vente de su propiedad.

El cliente invitó al REALTOR® AB a su casa esa noche, y comentaron los términos y las condiciones bajo las que el REALTOR® B comercializaría la propiedad una vez que caducara el contrato entonces en vigor. El REALTOR® B y el propietario no firmaron acuerdo alguno en ese momento, sin embargo el cliente citó al REALTOR® B para el día siguiente de la fecha de expiración del encargo de venta con el REALTOR® A, y el cliente le dijo que en ese momento firmarían un nuevo encargo de venta. El día de la expiración del encargo de venta con el REALTOR® A la propiedad estaba sin vender, y al día siguiente el propietario firmó un nuevo encargo de venta con el REALTOR® B. Al enterarse, el REALTOR® A presentó una reclamación en la Asociación alegando que el REALTOR® B había violado el Artículo 16 del Código Ético.

En una audiencia para la que se convocó a todas las partes, el REALTOR® A presentó sus reclamaciones en las que acusaba al REALTOR® B por haber contactado al cliente antes de la caducidad del contrato, lo que vulneraba el Artículo 16 del Código Ético.

El REALTOR® B defendió sus acciones señalando que cuando supo que el propietario buscaba un nuevo agente, quiso respetar los derechos del REALTOR® A llamándole para preguntarle sobre el tipo de encargo y la fecha de caducidad. Le dijo que quería respetar su relación de agencia, pero que necesitaba tener esa información para saber cuándo y bajo qué circunstancias el cliente estaría libre para poder encargar la comercialización de su propiedad a otro agente.  El REALTOR® A de había negado a comentar sobre el tema diciendo que “eso no era asunto suyo”. El REALTOR® B citó las Normas de Actuación 16-4 en defensa de su contacto con el propietario.

El tribunal determinó que el REALTOR® B había respetado correctamente la agencia del REALTOR® A tal y como se interpreta en la Norma de Actuación 16-4. La decisión de tribunal indicó que un agente del vendedor debe reconocer que su negativa a informar sobre el tipo de encargo y fecha de expiración a un agente colaborador le libera para que éste contacte directamente al propietario.

Siempre que el contacto del vendedor se haga dentro de lo aceptable de acuerdo con la Norma de Actuación 16-4, el REALTOR®  también puede discutir los términos de un posible encargo futuro de venta o puede firmar un acuerdo con validez tras la expiración del encargo actual.

El tribunal determinó que el REALTOR® B no había vulnerado el Artículo 16.

 

Caso #16-6: Uso no autorizado de información recibida por el agente del vendedor a otro broker o para conseguir un comprador

El REALTOR® A publicó una propiedad en la MLS, que a su vez envió la información a todos los miembros. El la parte de “Observaciones” se advertía que el propietario se estaba mudando a otro estado. Poco después el REALTOR® A recibió una llamada del REALTOR® B pidiéndole permiso para mostrar la propiedad a un posible comprador. La petición fue aceptada y se mostró la propiedad al comprador. En la visita el REALTOR® B inició una conversación con el vendedor sobre su mudanza a otro estado. El REALTOR® B dijo al vendedor que conocía a una serie de agentes que trabajaban en la ciudad a la que se iba a mudar y le pidió que le permitiese remitirle a uno de ellos. El vendedor le dijo que el REALTOR® A, su agente, ya le había hablado de esa posibilidad y que se sentía obligado a seguir sus consejos antes que los de cualquier otro.

Días más tarde el vendedor recibió una llamada del REALTOR® B quien nuevamente le pidió permiso para dar su nombre a un agente de la ciudad a la que se quería mudar. El vendedor le dijo que no estaba interesado en su oferta y que no quería que se le remitiese a otro agente, y que lo haría a través del REALTOR® A.

El vendedor llamó al REALTOR® A y le preguntó qué podría hacer para evitar que el REALTOR® B insistiera en referirle a otro agente. A conocer los intentos del REALTOR® B para buscar un referido, el REALTOR® A presentó una queja ante el Comité de Reclamaciones de la Asociación alegando violación del Artículo 16 del Código Ético, citando la Norma de Actuación 16-18 para apoyar sus alegaciones.

De acuerdo con los procedimientos de la Asociación el Comité de Reclamaciones estudió la queja y la remitió a una tribunal del Comité de Estándares Profesionales. Se enviaron notificaciones a todos los interesados y se convocó una audiencia.

En la audiencia, el REALTOR® A presentó un escrito del vendedor apoyando su testimonio y concluyo diciendo que el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 16 del Código Ético al usar información confidencial recibida a través de la MLS para intentar obtener un cliente mediante un referido a otro agente.

El REALTOR® B respondió que, como subagente del agente del vendedor estaba intentando favorecer los mejores intereses del vendedor remitiéndole a un profesional de calidad al que conocía personalmente en la ciudad a la que quería mudarse. El REALTOR® B indicó que el vendedor no había aceptado su oferta de referido y, en base a dicho rechazo, el REALTOR® B no había realizado referido alguno, por lo que no había actuado de forma contradictoria a sus obligaciones tal y como se describían en las Normas de Actuación 16-18.

Tras considerar cuidadosamente la evidencia, el tribunal determinó que el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 16 al utilizar la información confidencial de la MLS para intentar conseguir un cliente a remitir a un tercer REALTOR® , en contra de lo manifestado en la Norma de Actuación 16-18, aunque sus esfuerzos hubieran resultado infructuosos. El tribunal también comentó que la información de la MLS es confidencial y que solo se debe usar en conexión con el papel del REALTOR®  como agente cooperador. El tribunal añadió que la información recibida de un REALTOR®  mediante la MLS no se debe utilizar para obtener un posible cliente para remitir a un tercer REALTOR® salvo que ello sea expresamente autorizado por el agente del vendedor.

 

Caso #16-7: La publicidad masiva no vulnera el Código

El REALTOR® A diseñó una campaña de publicidad como parte de su plan de marketing anual. Como parte de su campaña había una serie de anuncios en el periódico local, y vallas publicitarias diciendo “Atención, todos los propietarios que tengan sus propiedades a la venta, ¿quieren resultados?  Contacten con el REALTOR® A; tiene un nuevo programa de marketing que da resultados”

En respuesta a esos anuncios el REALTOR® A recibió una serie de llamadas de propietarios cuyas propiedades actualmente estaban a la venta con otros REALTORS®. Varios de los REALTOR® cuyos clientes contactaron con el REALTOR® A presentaron quejas en la Asociación acusando al REALTOR® A por conducta poco ética, faltando al respeto de la agencia exclusiva de otros REALTORS®  . El Comité de Reclamaciones estudiaron las quejas y se las remitieron al secretario para que convocaran una audiencia por el tribunal del Comité de Estándares Profesionales.

En la audiencia realizada por la Comisión del Comité de Estándares Profesionales para estudiar la quejas, el REALTOR® A defendió sus campañas publicitarias diciendo que la campaña se realizó a través de los medios, que no estaban dirigidos hacia ningún propietario en particular, que no era un intento de convencer a ningún propietario en concreto a incumplir el Artículo 16 del Código Ético.

El tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® A ya que sus peticiones se realizaron mediante los medios y no estaban dirigidas específicamente hacia propietarios que hubiera conocido a través de la información de otros REALTORS®  cumpliendo con la obligación ética de cooperar con otros profesionales bajo el Artículo 3 del Código Ético. El tribunal por lo tanto mantuvo que la campaña de publicidad del REALTOR® A no incumplía el Artículo 16 del Código Ético

 

Caso #16-8: Negativa a informar sobre la naturaleza y la fecha de caducidad del encargo de venta

El REALTOR® A, camino de su oficina, vio el mal estado de un cartel de “Se Vende”  con el nombre del REALTOR® B en una propiedad. El cartel llevaba mucho tiempo en la propiedad, y decidió llamarle para conocer la situación de la propiedad. En respuesta a una serie de preguntas, entre ellas “¿Tienes un encargo en exclusiva para esta propiedad?” el REALTOR® B replicó que no estaba obligado a dar explicaciones sobre la naturaleza, la situación o el tipo de encargo. Tras una larga conversación el REALTOR® A informó de su intención de contactar a los propietarios para conocer esta información, citando la Norma de Actuación 16-4 como base para ello. El REALTOR® B advirtió al REALTOR® A que no se inmiscuyera en su relación y se negó a seguir hablando de su encargo de venta.

Pocos días después el REALTOR® B hablando por teléfono con los propietarios se enteró de su decisión de encargar la venta de la propiedad al REALTOR® A cuando expirase su encargo actual.

El REALTOR® B presentó una reclamación contra el REALTOR® A ante la Asociación, diciendo que las acciones del REALTOR® A contactando a su cliente vulneraban su relación de agencia con el propietario.

El Comité de Reclamaciones revisó la queja y la respuesta a la queja presentada por el REALTOR® B: El caso se remitió al secretario para que convocase una audiencia con un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales.

Durante la audiencia el REALTOR® B repitió sus quejas y su conversación con el REALTOR® A. También informó al tribunal de su conversación telefónica con los propietarios y de su decisión, resultado directo del contacto realizado por el REALTOR® A, de no renovar el encargo con él. “El REALTOR® B no solo no respetó mi contrato dirigiéndose a mis clientes, sino que incumplió el Artículo 16 quitándome la oportunidad de renovar el encargo”.

El REALTOR® A defendió sus acciones diciendo que había pedido información sobre la naturaleza y situación del encargo, tal y como exige el Artículo 16, y que el REALTOR® B se había negado a informar la información, y que había contactado con los propietarios solo tras su negativa, citando en su favor la Norma de Actuación 16-4. “Los vendedores estuvieron encantados de comentar el encargo de la propiedad conmigo una vez les describí los servicios que mi empresa les podría ofrecer” dijo el REALTOR® A. “Dijeron que no había tenido un comprador interesado desde la primera semana del encargo con el REALTOR® B”.

Tras estudiar cuidadosamente toda la evidencia y los testimonios, el tribunal llegó a la conclusión de las acciones del REALTOR® A no habían vulnerado los derechos del REALTOR® B. El tribunal advirtió de que la negativa del REALTOR® B a informar de la naturaleza y situación de su encargo le había liberado para poder contactar a los propietarios.

El tribunal destacó que el Artículo 16 obligaba al REALTOR® a respetar la agencia de otro REALTOR® . Pero para respetar los derechos de agencia del otro agente, el REALTOR® debe poder determinar si existe realmente un encargo de venta. Si el agente del comprador se niega a informar de la existencia, tipo y duración del encargo, la Norma de Actuación 16-4 reconoce el derecho del REALTOR® a contactar con el propietario directamente para obtener esa información.

Una vez el REALTOR® se asegura del tipo y duración del encargo, la Norma de Actuación 16-4 también le permite discutir los términos de un encargo futuro o firmar un encargo que entre en vigor cuando expire el encargo vigente. La decisión del tribunal también indicó que el REALTOR® B podría haber evitado en contacto con su cliente simplemente facilitando la información sobre la naturaleza y la situación del encargo.

El tribunal decidió que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 16 del Código Ético.

 

Caso #16-9: Negociaciones iniciadas por el cliente de otro agente

El REALTOR® A, un agente residencial, había captado recientemente una casa. Su campaña de Marketing incluía “open houses” en sucesivos fines de semana.

Un domingo por la tarde acudió un comprador a la open house. El REALTOR® A se presentó y le preguntó si estaba trabajando con alguna inmobiliaria. El comprador le respondió que de hecho tenía un acuerdo de exclusividad pero le dijo que conocía perfectamente la propiedad ya que un propietario anterior había sido un buen amigo suyo. El REALTOR® A le dijo que estaría encantado de mostrarle la casa pero le recordó que él representaba al vendedor y no a él.

Tras visitar la casa el comprador dijo que tenía pendientes una serie de viajes de trabajo, estaba muy interesado en la casa, y pidió al REALTOR® A que prepararase una oferta de compra. El REALTOR® A ayudó al comprador a rellenar un formulario de oferta y más tarde ese mismo día lo entregó al propietario que aceptó la oferta.

El REALTOR® A fue acusado más tarde de incumplimiento del Artículo 16 por tratar y negociar con alguien que tenía un acuerdo de exclusiva con otro agente.

En la audiencia el REALTOR® A defendió sus acciones haciendo ver que había dicho al comprador que él era el agente exclusivo del vendedor y que por lo tanto no iba a representar sus intereses. Destacó que solo había aceptado ayudarle a rellenar el formulario de oferta después de que el comprador insistiera hacerlo sin ayuda de su representante exclusivo. Concluyó su defensa diciendo que la Norma de Actuación 16-13 autoriza tratar con clientes de otro agente cuando esos tratos los inicia el cliente.

El tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® A en que él era el representante exclusivo del vendedor y que no representaba al comprador y concluyó que su conducta no vulneraba el Artículo 16, según la interpretación de la Norma de Conducta 16-13.

 

Caso #16-10: Tratos iniciados por el cliente de otro agente.

El REALTOR® A, un agente residencial, había captado recientemente una casa. Su campaña de Marketing incluía “open houses” en sucesivos fines de semana.

Un domingo por la tarde acudió un comprador a la open house. El REALTOR® A se presentó y le preguntó si estaba trabajando con alguna inmobiliaria. El comprador le respondió que de hecho tenía un acuerdo de exclusividad. El REALTOR® A le dijo que estaría encantado de mostrarle la casa pero le recordó que él representaba al vendedor y no a él.

Tras visitar la propiedad el comprador indicó que estaba seriamente interesado en la propiedad y que le gustaría discutir con su agente la posibilidad de hacer una oferta. El REALTOR® A le respondió que había varios compradores interesados y que se vendería pronto. “No voy a decirle lo que debe hacer pero en su caso yo haría la oferta hoy mismo”, le dijo el REALTOR® A. ” Puede ir y discutirlo con su agente si lo desea o si quiere yo puedo ayudarle a rellenar una oferta. Usted verá.” En vista de ello el comprador decidió hacer una oferta. El REALTOR® A ayudó al comprador a rellenar un formulario estándar de oferta que fue aceptada por el cliente ese mismo día.

El REALTOR® A fue acusado de incumplimiento del Artículo 16 por tratar y negociar con un cliente que tenía un acuerdo en exclusiva con otro REALTOR®.

En la audiencia el REALTOR® A defendió sus acciones haciendo ver que había dicho al comprador que él era el agente del vendedor por lo que no podía representar los intereses del comprador. Indicó que el comprador había pedido su ayuda para redactar una oferta y no buscó el consejo o la ayuda de su agente representante. Concluyó su defensa haciendo ver que la Norma de Conducta 16-13 autoriza tratar con el cliente de otro agente cuando el trato lo inicia el cliente.

El tribunal no estuvo de acuerdo con el REALTOR® A. Concluyó que el REALTOR® A presionó al comprador diciendo que la propiedad se podría vender rápidamente, lo que pudiera haber sido cierto, junto con su ofrecimiento de ayudarle a hacer una oferta de compra, todo ello constituyó una iniciación de tratos sobre la propiedad por parte del REALTOR® A, no por parte del comprador. Como resultado el REALTOR® A fue declarado culpable por incumplimiento del Artículo 16.

 

Caso #16-11: Compensación del agente especificada en el recibo del depósito

El REALTOR® A presentó una queja por escrito contra el REALTOR® B, alegando incumplimiento del Artículo 16 del Código Ético. Se remitió al Comité de Reclamaciones y tras un estudio preliminar, el Comité de Reclamaciones lo remitió al gerente de la Asociación con instrucciones para organizar una audiencia ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales. Tras seguir los procedimientos requeridos, incluyendo notificación a todas las partes, se convocó una audiencia.

El REALTOR® A declaró que tanto él como el REALTOR® B eran ambos miembros de la MLS de la Asociación por lo que tenían la obligación de declarar el porcentaje de sus honorarios que ofrecían en las propiedades publicadas en la MLS. Sin embargo el REALTOR® B había ignorado la información que él había publicado y en dos ocasiones diferentes  había presentado ofertas de compra condicionadas al pago de unos honorarios diferentes a los especificados. Al seguir esta práctica el REALTOR® B estaba de hecho solicitando una comisión superior a la que el REALTOR® A, como agente del vendedor, había ofrecido en la información publicada en la MLS.

El REALTOR® A también denunció que la forma en la que se realizaba la oferta estaba redactada de manera que se estaba condicionando la oferta a la aceptación por parte del REALTOR® A de una compensación superior a la que el REALTOR® A, como representante del vendedor, había especificado en la información publicada en la MLS.

El REALTOR® B respondió que él estaba en su derecho de negociar con el REALTOR® A la compensación que recibiría por su trabajo, y que la cantidad que había puesto en la oferta era la compensación por la que estaba dispuesto a trabajar. el REALTOR® B dijo que el REALTOR® A tenía que decidir si quería presentar la oferta o no.

El tribunal dijo que el REALTOR® B estaba en su derecho a negociar con el REALTOR® A la compensación pero que dicha negociación debía hacerse antes de mostrar la propiedad. La decisión indicaba que el REALTOR® B podía mostrar propiedades publicadas por el REALTOR® A en base a un acuerdo de cooperación entre ambos; si no había acuerdo sobre los términos y condiciones esenciales de dicha colaboración, incluyendo la compensación, el REALTOR® B no tenía derecho a mostrar la propiedad o a presentar una oferta de compra.

La decisión del tribunal añadió que era inadecuado que un REALTOR® incluyera la cantidad de sus honorarios en cualquier documento firmado por su cliente, ya que esto es un tema que se debe tratar entre el agente del comprador y el del vendedor cuando la oferta de colaboración se hace y se acepta o se rechaza, y que condicionar una oferta de compra a la aceptación de una oferta de cooperación con honorarios más altos por parte del agente representante era incompatible con el respeto por la agencia del agente del vendedor.

La acción del REALTOR® B vulneraba el Artículo 16.

 

Caso #16-12: Petición del agente del comprador para que el agente del vendedor reduzca su comisión

El REALTOR® B contactó al REALTOR® A, el agente del vendedor, y le notificó que era un agente del comprador y estaba interesado en mostrar una de sus propiedades a su cliente, un comprador potencial. El REALTOR® A organizó una cita para el REALTOR® B y su cliente para visitar la propiedad. Poco después el REALTOR® B presentó una oferta de compra por escrito de su cliente, condicionada a que el REALTOR® A dedujera de su comisión la cantidad que ofrecía al agente colaborador que le trajera una oferta, y que el vendedor se comprometiera a pagar la cantidad que el REALTOR® B había pactado como honorarios con su cliente comprador.

El REALTOR® A presentó la oferta a su cliente, el vendedor, explicando que él no iba a aceptar reducir su comisión previamente acordada según su encargo de venta. Acto seguido presentó una queja ante la Asociación acusando al REALTOR® B de incumplimiento del Artículo 16 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 16-16. En su reclamación, el REALTOR® A declaró que el REALTOR® B había interferido en su relación con su cliente como representante suyo instándole a condicionar la aceptación de la oferta a la renegociación de la comisión del REALTOR® A con su cliente.

El REALTOR® B defendió su acción argumentando que la negativa del REALTOR® A a reducir su comisión en una cantidad idéntica a lo que ofrecía a los agentes colaboradores pondría al vendedor en la situación de tener que pagar más comisión en el caso en el que hubiera aceptado pagarle lo que él tenía acordado con su cliente comprador. Además el REALTOR® B sentía que estaba obligado hacia su cliente a hacer que éste consiguiera el mejor precio posible convenciendo al comprador para que modificara las condiciones del encargo de venta cuando fuera posible.

El tribunal llegó a la conclusión de que las acciones del REALTOR® B para animar a su cliente a que presionase al vendedor para que modificara el encargo de venta con el REALTOR® A era una interferencia indebida en su relación contractual. El tribunal destacó que el Artículo 16, tal y como lo interpreta la Norma de Actuación 16-16, requiere que el REALTOR® B determine antes de mostrar la propiedad si el REALTOR® A va a aportar su comisión, ya sea directamente o reduciéndola según determine el encargo de venta, así como las cantidades que se compartirán. Al no hacerlo, el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 16.

 

Caso #16-13: El comprador condiciona su oferta de compra a la aceptación del vendedor de pagar a su agente

El REALTOR® A publicó una propiedad en la MLS ofreciendo pagar una comisión al agente que aportase el comprador. El REALTOR® B llamó al REALTOR® A identificándose como agente de comprador y pidió al REALTOR® A que preparase una visita para él y su cliente. El REALTOR® A aceptó. El día siguiente el REALTOR® B entregó al REALTOR® A una oferta de compra condicionada a que el vendedor pagase la comisión del REALTOR® B. El vendedor aceptó la oferta y la compraventa se realizó en seguida.

El REALTOR® A presentó una queja contra el REALTOR® B citando el Artículo 16 del Código Ético según la interpretación de la Norma de Actuación 16-16. En ella decía que el REALTOR® B había interferido en la relación del REALTOR® A con su cliente intentando negociar una comisión diferente con el vendedor. El REALTOR® B respondió que puesto que la petición fue realizada por su cliente, el comprador, directamente y no por él, no había incumplimiento alguno del Código Ético.

El tribunal en su decisión manifestó que si el REALTOR® B o su cliente a petición del REALTOR® B, hubiese pedido que se le pagase una parte de la comisión del REALTOR® A, habría una base válida para la denuncia del REALTOR® A. Puesto que la petición de que se pagase al REALTOR® B había sido hecha directamente por el comprador, el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 16.

 

Caso #16-14: Consentimiento asumido por contacto directo

El REALTOR® A que tenía un encargo de venta en exclusiva, invitó al REALTOR® B a  que cooperase con él. El REALTOR® B poco después recibió una oferta de compra de la propiedad, se la entregó al REALTOR® A, ambos fueron a presentarla al propietario, y se iniciaron las negociaciones para la venta. Al día siguiente el REALTOR® B llamó al cliente por su cuenta, le recomendó que aceptara la oferta aunque el precio era inferior a lo que se pedía por ella, y el cliente aceptó. Se firmó la escritura y la venta se llevó a cabo.

Todo esto fue incluido en una demanda presentada por el REALTOR® A ante la Asociación, en la que se acusaba al REALTOR® B de conducta poco ética  e incumplimiento del Artículo 16, habiendo contactado directamente al propietario sin su consentimiento.

En la consiguiente audiencia el REALTOR® B defendió sus acciones diciendo que puesto que había sido invitado a cooperar con el REALTOR® A, y puesto que le había invitado a estar presente cuando se presentó su oferta al vendedor, el REALTOR® B daba por hecho que tenía el consentimiento del REALTOR® A para contactos sucesivos con el propietario. También declaró que tenía buenas razones para ir solo puesto que en su primera visita al propietario el REALTOR® A había presentado la oferta sin entenderla bien y había hecho una mala presentación. Preguntado por los miembros del tribunal declaró que había habido algunas cosas importantes que el REALTOR® A no había entendido o no había sabido explicar bien.

La conclusión del panel fue que el consentimiento del agente requerido por el Artículo 16, tal y como se interpreta en la Norma de Actuación 16-13, no se puede dar por supuesta, sino que debe obtenerse formalmente, y que el REALTOR® B había incumplido el Artículo 16 al negociar directamente con el cliente del REALTOR® A sin su consentimiento.

 

Caso #16-15: Contacto continúo con un vendedor potencial que realiza un encargo de venta en exclusiva con otro agente

Tras una carrera de varias décadas como profesor e investigador, el Profesor X decidió vender su casa junto a la universidad preparando su jubilación en las montañas. Habiendo vivido en la zona por más de treinta años y siendo consciente de que el dinero de la venta formaría una buena parte de su fondo de jubilación, el Profesor X citó a distintos inmobiliarios  incluyendo el REALTOR® A  y el REALTOR® B. En cada entrevista hizo muchas preguntas orientadas a saber el precio de venta y las acciones de marketing que cada agente se proponía realizar.

El REALTOR® B conocía la casa ya que había vivido en la misma manzana y había ido al colegio con los hijos del Profesor X. Por este motivo no le sorprendió recibir la llamada pidiéndole que le viniera a ver para ver las posibilidades de venta de su casa. La entrevista fue bien y el REALTOR® B pensaba que tenía muchas posibilidades de obtener el encargo. Cuál no fue su sorpresa al saber solo tres día después que la propiedad la había puesto a la venta el REALTOR® A. El REALTOR® B se llevó un disgusto y le dio muchas vueltas al tema pensando qué había dicho o hecho, o qué no había hecho o dicho, que hubiera hecho que el Profesor X decidiera hacer el encargo al REALTOR® A. Varias veces estuvo tentado de llamarle para preguntar cuál había sido la razón, pero nunca llegó a hacerlo.

Semanas más tarde el hijo y la nuera del Profesor X organizaron una fiesta de jubilación para el Profesor X. Su amigo el REALTOR® B estaba entre los invitados. En la fiesta el Profesor X se acercó al REALTOR® B y tras un poco de cháchara le dijo: “supongo que te habrás preguntado por que no te encargué la venta de la casa”. “Me extrañó” le dijo el REALTOR® B “pero hiciste una buena decisión eligiendo al REALTOR® A; estoy seguro de que hará un buen trabajo y conseguirá un buen precio para tí”. Pero, puesto que era el profesor el que había sacado el tema, preguntó: “¿por qué no me lo dio a mi?” El profesor le dijo que aunque le tenía en muy buen concepto, le había impresionado mucho las acciones de marketing que le propuso el REALTOR® A, y su decisión era un tema de negocio y no de amistad. El REALTOR® B aceptó las explicaciones del Profesor X y la conversación siguió otros derroteros. Un mes después el REALTOR® B se sorprendió recibir una citación de su Asociación de REALTORS® por haber sido acusado por el REALTOR® A alegando que su conversación con el Profesor X, después de haber encargado la venta de su casa al REALTOR® A, suponía un incumplimiento del Artículo 16 del Código Ético.

En la audiencia, el REALTOR® B reconoció que había quedado sorprendido y disgustado cuando el Profesor X encargó la venta de su casa al REALTOR® A en vez de dárselo a ella. También reconoció haberlo comentado con el Profesor X la elección de agente en la fiesta. En su defensa llamó al Profesor X como testigo. El Profesor X testificó que de hecho le había dicho al REALTOR® A, su agente, sobre su conversación con el REALTOR® B, añadiendo que no tenía idea de que el REALTOR® A fuera a realizar una acusación de falta de ética por ello. También aclaró que fue él, y no el REALTOR® B el que había sacado el asunto de por qué había elegido al REALTOR® A. “El REALTOR® B es amigo de la familia de siempre y yo me sentí obligado a darle una explicación de porqué había encargado la venta a otro agente”.

El REALTOR® B finalizó su defensa diciendo que aunque la Norma de Conducta 16-13 requiere a los REALTORS®  que traten los asuntos relacionados con propiedades encargadas en exclusiva con el agente del cliente, hay excepciones cuando el tema lo inicia el cliente. Insistió en que su conversación con el Profesor X podría tratarse de una conversación sobre su casa que estaba encargada en exclusiva, pero que puesto que la conversación fue iniciada por el Profesor X, no vulneraba el Artículo 16 del Código Ético.

El tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® B y concluyó que no había violación del Artículo 16.

 

Caso #16-16: Contacto continúo con un vendedor potencial que realiza un encargo de venta en exclusiva con otro agente

Al final de una detallada presentación en una entrevista de captación el REALTOR® B preguntó a los vendedores si tenían alguna pregunta. “No”, le dijo el vendedor, “su presentación fue profesional y completa y le agradecemos mucho su tiempo. Tenemos entrevistas acordadas con otras dos empresas y después de hablar con ellas tomaremos nuestra decisión”. El REALTOR® B dio las gracias a los vendedores y les pidió que le llamaran si tenían cualquier duda. “Me gustaría mucho trabajar con ustedes”, les dijo.

Días más tarde vio que la propiedad la estaba vendiendo el REALTOR® A. El REALTOR® B y el REALTOR® A eran amigos pero también competidores, a menudo por los mismos clientes. “Me pregunto por qué el vendedor se decidió a encargarle la venta al REALTOR® A” pensó el REALTOR® B, “no importará si simplemente llamo y pregunto qué les hizo tomar esa decisión”. El REALTOR® B llamó a los vendedores y dejó un mensaje en su contestador pidiéndoles que le llamaran cuando les viniera bien.

Esa noche, cuando el vendedor devolvió la llamada el REALTOR® B inició la conversación agradeciéndole haberle devuelto la llamada. “Lo que me gustaría saber es por qué eligieron al REALTOR® A en vez de a mi”, le dijo. “No es por nada; el REALTOR® A es un buen profesional y hará un buen trabajo para ustedes. No quiero que parezca que quiero que cancelen su encargo con él, pero si el encargo caducara y el REALTOR® A no hubiera podido venderlo, me gustaría que lo hablaran conmigo”.

El vendedor no siguió comentando la oferta del REALTOR® B y en el siguiente fin de semana en la “open house” que hizo el REALTOR® A en su casa lo comentó con él. Los días siguientes el REALTOR® A estuvo debatiendo la idea de presentar una reclamación. Valoró su amistad con el REALTOR® B frente a lo que vio como una obligación: llamar la atención sobre una posible conducta poco ética. A regañadientes rellenó una reclamación ética alegando una violación del Artículo 16 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 16-13.

En la audiencia, el REALTOR® A llamó al vendedor como testigo, que contó el contenido de a conversación, comentando que aunque el REALTOR® B dijo que solo intentaba entender la razón por la que no le había dado el encargo, le parecían que lo que quería era que cancelase su encargo. El REALTOR® B testificó en su propia defensa, reconociendo que era consciente de que el REALTOR® A tenía ya la exclusiva cuando contactó con el propietario y le pidió una entrevista de seguimiento. Defendió sus acciones diciendo que no estaba intentando convencer al propietario de que cancelase el encargo, sino simplemente intentando descubrir qué era lo que había dicho o dejado de decir que hizo que el vendedor se decidiese a hacerle el encargo a otro agente, y quería asegurarse de que el propietario y su mujer sabían los servicios que él le podría prestar si se lo encargaran a él en caso de que el encargo actual expirase.

El tribunal no estuvo de acuerdo con el REALTOR® B advirtiendo que su curiosidad o deseo de mejorar sus presentaciones no justificaba continuar el contacto con un cliente potencial vendedor o cliente después de que éste hubiera iniciado una relación exclusiva con otro agente. El tribunal determinó que el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 16 según se interpreta en la Norma de Actuación 16-13.

 

Caso #16-17: Continuación del contacto con un comprador potencial que ha firmado un acuerdo de exclusiva con otro REALTOR®

El REALTOR® P y la Sra. Q habían sido miembros del coro de la iglesia durante años y se habían convertido en amigos. Una noche tras los ensayos la Sra. Q le habló de que ahora que sus hijos se habían independizado su marido y ella estaba pensando seriamente mudarse a una casa menor. “Creo que puedo ayudarte con eso” le dijo el REALTOR® P, “este fin de semana estaré fuera pero te llamo a principios de la semana que viene”.

El lunes siguiente el REALTOR® P llamó a la Sra. Q.  Tras hablar de cosas comunes, el REALTOR® P llevó la conversación hacia el negocio. “He localizado los precios de venta de algunas propiedades similares a la vuestra y me gustaría acercarme por vuestra casa y hablar contigo y tu marido sobre la posible venta de vuestra casa”. Tras una pausa, la Sra. Q dijo al REALTOR® P que su marido de pronto tenía prisa y durante el fin de semana había hablado con varias inmobiliarias y le había encargado la venta con el REALTOR® B. “Espero que entiendas  que mi marido es quien toma todas las decisiones de dinero y le impresionó mucho el REALTOR® B y sus planes para vender la casa”. El REALTOR® P reaccionó de forma positiva diciendo a la Sra. Q: “Conozco al REALTOR® B; hará un buen trabajo para vosotros. Si hay algo que pueda hacer por vosotros en el futuro, no dudes en llamarme”, y así quedó la conversación entre ambos.

La tarde siguiente el REALTOR® B estaba en casa de la Sra. Q poniendo el cartel de “Se Vende” en su jardín delantero. La Sra. Q invitó al REALTOR® B a la casa a tomar un café y durante la conversación le mencionó lo que había hablado la tarde anterior con el REALTOR® P, comentando “me tranquilizo que el REALTOR® P no se enfadara por no haberle encargado la venta. Fue muy amable e incluso comentó que podía llamarle cuando quisiera si pudiera sernos de utilidad en el futuro”. El REALTOR® B no dijo nada pero de vuelta en su oficina redactó una reclamación ética contra el REALTOR® P acusándole de incumplimiento del Artículo 16, de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 16-13.

En la audiencia convocada para estudiar la reclamación el REALTOR® B testificó que el REALTOR® P había contactado directamente a su cliente exclusivo, la Sra. Q, y después de que la Sra. Q le había contado que la casa ya se le había encargado en exclusiva no había terminado de inmediato su conversación telefónica. “Por si fuera poco, le dijo que podía llamarle en el futuro si podía hacer algo por ella”. Para el REALTOR® B la oferta del REALTOR® P era una oferta disimulada que lo que buscaba era que rescindiese su acuerdo de exclusiva con el REALTOR® B.

El REALTOR® P, testificando en su defensa, indicó que cuando llamó desconocía que la propiedad estuviera ya encargada en exclusiva, que cuando la Sra. Q le dijo que había encargado la venta al REALTOR® B le respondió educadamente, profesionalmente, y de forma positiva, asegurándole que el REALTOR® B haría un buen trabajo, y que su oferta se limitaba a ayudarles en posibles transacciones futuras, posiblemente la compra de una nueva casa o apartamento. “Una vez supe que el REALTOR® B había obtenido la exclusiva, terminé la conversación lo antes posible siempre dentro de la cortesía” concluyó el REALTOR® P. “Desde luego que no estaba intentando interferir en la relación de exclusiva entre el REALTOR® B y su cliente”.

Tras estudiar cuidadosamente el testimonio de ambas partes, el tribunal concluyó que el REALTOR® P no había violado el Artículo 16 según la interpretación de la Norma de Actuación 16-13, y que su oferta de ser de ayuda en el futuro era simplemente una forma educada.