Interpretaciones de casos relacionados con el artículo 12

 Caso #12-1: Ausencia de Nombre en el Cartel de Venta

Un cliente potencial vio en un solar un cartel de venta que decía: “Se Vende” y un número de teléfono. Un comprador potencial llamó pensando que se trataba del propietario. Se sorprendió, y se enfadó al saber que el solar lo tenía en exclusiva el REALTOR® A, y que el teléfono era el de uno de sus comerciales, y presentó una denuncia contra el REALTOR® A y su agente, alegando violación del Artículo 12 del Código Ético.

En la vista, el REALTOR® A reconoció que había permitido que el comercial colocase dicho cartel, pero su defensa fue que no se trataba de un “anuncio” formal, como un periódico, tarjeta o valla publicitaria, que es a lo que él entendía que se refería el Artículo 12.

El tribunal determinó que el cartel era un anuncio al que se podía aplicar el Artículo 12, que el uso vulneraba ese Artículo del Código, y que tanto el REALTOR® A como su agente habían vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-2: Exageraciones en Publicidad

Un cliente potencial vio un anuncio del REALTOR® A en el que describía una casa situada a “unos 30 kms de la ciudad” y describiéndola como “casa moderna de tres dormitorios, bien mantenida y en una parcela con un bonito y cuidado jardín”.

Tras visitar la propiedad, el comprador potencial recortó el anuncio y lo pegó en una carta a la Asociación quejándose de una grosera exageración, que le había hecho perder tiempo y dinero en visitar la casa. La propiedad, dijo, estaba a más de 40 kms de la ciudad. El tipo de construcción y los desperfectos indicaban que la casa tenía más de 40 años, y la casa llevaba años sin pintar. Muchas de las ventanas estaban rotas, y faltaban peldaños en la puerta posterior. La casa estaba situada al final de un camino sin pavimentar y el jardín estaba lleno de hierba alta, toda una imagen de extremo abandono.

El REALTOR® A, requerido para que respondiera ante el Comité de Estándares Profesionales a las acusaciones de publicidad engañosa, criticó al demandante por denunciar el asunto ante la Asociación, destacando que el comprador potencial no había mencionado que la propiedad se anunciaba por solo 30.000$, que a ese precio era un chollo para cualquiera que buscase una casa pequeña con un pequeño terreno, que para llamar la atención hacia propiedades como esta había que ser un poco creativo en la publicidad, que a fin de cuentas las líneas de la casa eran similares a las que se ven en casas modernas, que la casa había estado bien mantenida teniendo en cuenta que quien tuviera que comprar la casa tendría que hacer obras, y que en su opinión el sitio era realmente “encantador” en su rústica simplicidad.

El tribunal determine que el REALTOR® A había exagerado de forma grosera en su publicidad, por lo que había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-3: Exageraciones en Publicidad

En sus acciones de venta del un edificio de apartamento, el REALTOR® A realizó anuncios describiendo la propiedad, incluyendo frases como “decoración moderna, la mayoría de las unidades equipadas con electrodomésticos, excelente historial de arrendamientos”. Un comprador vio el anuncio, llamó al REALTOR® A, visitó la propiedad, firmó una oferta de compra, y entregó un cheque como depósito. Unos días más tarde hizo una inspección más detallada de la propiedad y las declaraciones de ingresos, y presentó una denuncia contra el REALTOR® A ante la Asociación acusando al REALTOR® A de haber realizado publicidad engañosa y exagerada.

Se remitió la denuncia al Comité de Reclamaciones que, tras estudiarlo y valorarlo, lo envió al Secretario de la Asociación con las instrucciones para se organizara una vista ante el tribunal nombrado al efecto por el Comité de Estándares Profesionales.

En la vista, el comprador declaró que como consecuencia de sus circunstancias en aquellos momentos, de forma más o menos prudente, había actuado de forma precipitada en su trato con el REALTOR® A; que aunque entendía que era su responsabilidad estudiar lo que iba a comprar como cuerpo cierto, y reconocía lo débil de su posición desde el punto de vista legal, pero que desde un punto de vista ético pensaba que había una mala actuación por parte del REALTOR® A que se debería tratar.

Explicó que había estado buscando una inversión de ese tipo en esa zona, que no tenía mucho tiempo el día que la visitó, que los tres apartamentos que le enseñaron estaban bien amueblados y obviamente tenían buen equipamiento prácticamente nuevo, y que le pareció oportuno hacer una oferta pensando que podría confiar en lo que el REALTOR® A había informado de la propiedad tanto por lo que había contado verbalmente como por los anuncios.

Su segunda inspección, más detallada, reveló que los tres apartamentos que le habían enseñado eran los únicos con mobiliario moderno en el edificio, y que los otros nueve tenían mobiliario feo, gastado y anticuado, con cocinas y frigoríficos con más de diez años de antigüedad. Además, los ingresos por alquiler de los apartamentos, que eran satisfactorios en los dos años previos, en realidad habían tenido un alto nivel de ocupación aun con pérdidas solamente en dos de los diez años anteriores, unas rentas muy bajas en tres años, y nunca habían mostrado un retorno que se pudiera calificar como “excelente”. Al preguntarle si había tenido acceso a la documentación de gastos e ingresos, el comprador dijo que el REALTOR® A solo le había enseñado los libros de los dos años anteriores, y le dijo que los restantes también los tenía y se los facilitaría, como hizo más tarde.

En respuesta a la declaración del comprador el REALTOR® A manifestó que la queja no le acusaba de engañar en la información oral al comprador, que por tanto la queja se basaba exclusivamente en la publicidad que él pensaba que no se apartaba de los estándares aceptados en publicidad, que puesto que el edificio tenía unos diez años sentía que era adecuado decir que sus características incluyendo el mobiliario eran “modernas”; que cuando decía que “la mayoría de las unidades estaban equipadas con cocinas y frigoríficos nuevos” se basaba igualmente en que tenían la misma edad que el edificio; y que en su opinión el historial de los ingresos del edificio del edificio se podrían considerar como “excelentes” puesto que solo habían tenido pérdidas dos de los diez años.

El interrogatorio al REALTOR® A reveló que los tres apartamentos que se mostraron al comprador de hecho tenían el mobiliario mejor y más moderno que los otros nueve, y que esos tres eran los únicos en los que se habían sustituido las cocinas y frigoríficos. El REALTOR® A comentó que “era natural dirigir la atención del comprador hacia las características más atractivas: eso es lo que cualquier vendedor competente haría”.

La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® A había exagerado en su publicidad y no había presentado una imagen adecuada a la realidad a la hora de presentar la propiedad al comprador, por lo que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-4: Publicidad adaptada a la realidad

El REALTOR® A era el agente exclusivo en la venta de propiedades de un promotor que estaba desarrollando la promoción Greenwood en Moraleja de Abajo, cerca de otras promociones en las poblaciones de Moraleja de Arriba y Moraleja de Enmedio.

Como parte de sus acciones de comercialización puso el siguiente anuncio en un periódico:

Greenwood – En Moraleja de Abajo – SORPRENDENTES NOTICIAS –

Hemos descubierto que, comparando los impuestos que pagan casas idénticas en Moraleja de Abajo, Moraleja de Arriba y Moraleja de Enmedio, la diferencia te permite comprar en Moraleja de Abajo una casa 5.000$ más cara que lo que comprarías en Moraleja de Arriba o Moraleja de Enmedio. Esto es lo que arrojan los cálculos que hemos hecho:

Casa A en Moraleja de Arriba: Impuestos aproximados: 1.200$

Casa B en Moraleja de Enmedio: Impuestos aproximados: 1.050$

Casa C en Moraleja de Abajo: Impuestos aproximados: 650$

Eso significa que en Moraleja de Abajo tu cuota mensual será aproximadamente 46$ menos que en Moraleja de Arriba y 33$ menos que en Moraleja de Enmedio. Como el precio y los intereses serán los mismos, obtienes GRATIS 5.000$ o una casa que valga 5.000$ más cuando compras en Greenwood.

Al REALTOR® B le molestó el anuncio y mandó una reclamación al secretario de la Asociación, alegando que el anuncio era engañoso. El secretario lo remitió al Comité de Reclamaciones que, tras estudiarlo, lo envió de vuelta al secretario con instrucciones para realizar una vista ante un tribunal convocado por el Comité de Estándares Profesionales. El tribunal realizó una vista con la asistencia de los REALTORS® A y B.

La opinión del tribunal fue que señalar las diferencias fiscales de varias jurisdicciones municipales no era poco ético, pero que el párrafo final del anuncio en cuestión constituía un intento de capitalizar un diferencial fiscal que no era predecible. Ofrecer la posibilidad de comprar GRATIS una casa 5.000$ más cara en base a un supuesto mantenimiento de la situación fiscal, que no algo que se pueda garantizar, es engañoso. El tribunal concluyó que el anuncio vulneraba el Artículo 12 del Código Ético ya que no presentaba una imagen realista que el REALTOR® A pudiera garantizar.

 

Caso #12-5: Imagen realista en el uso de un cartel de “Se Vende”

El REALTOR® B acusó al REALTOR® A de presentar una imagen engañosa en su publicidad al poner un cartel de “Vendido” en una propiedad que aún no estaba vendida. El REALTOR® A fue notificado de la queja y fue citado ante el tribunal del Comité de Estándares profesionales de su Asociación. El testimonio indiscutible dejó claro que el REALTOR® A era el agente exclusivo que ofrecía la casa de un cliente a la venta. Tras una oferta de compra, respondida con una contraoferta por parte del propietario que fue finalmente aceptada por el comprador, se realizó un depósito de garantía y se fijó una fecha para formalizar la compraventa. Fue ese el momento en el que el REALTOR® A puso el cartel de “Vendido”. Días después el comprador recibió una noticia inesperada de su empresa por la que tenía que trasladarse a otra ciudad. El comprador inmediatamente contactó con el REALTOR® A y el propietario para comunicarles la situación. En una charla amistosa quedó claro que todos habían actuado de buena fe, que se podía poner la propiedad en el mercado de inmediato, y que el depósito de garantía se devolvería. El REALTOR® A puso la propiedad de nuevo en el mercado. Una semana después, cuando el REALTOR® B estaba mostrando una serie de casas a un cliente pasaron por delante de la casa, y el comprador dijo que no entendía el cartel de vendido ya que esa misma mañana se la había enseñado el REALTOR® A.

El REALTOR® B alegó que un cartel de “vendido” es publicidad del agente, y está dando una imagen engañosa si se pone antes de la formalización de la compraventa.

La decisión del tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® B en que el uso de un cartel de “vendido” es publicidad del REALTOR® A pero no en que solo se pueda poner tras la formalización. La decisión indicó que tras la aceptación por parte del propietario de una oferta de buena fe, el REALTOR® A podía considerar que la venta se había realizado y que no se vulneraba el requisito de dar una imagen fidedigna al poner un cartel de “vendido”. Sin embargo, al saber que la venta se había venido abajo, el cartel de “vendido” se debería haber retirado de inmediato, ya que al mantener el rótulo ya no se estaba dando una imagen realista.

El tribunal acordó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-6: Publicidad Engañosa

El negocio del REALTOR® A incluía la agencia inmobiliaria, administración de fincas y promoción inmobiliaria. En uno de sus anuncios como promotor, en el que se identificaba a sí mismo como REALTOR®, había puesto de forma destacada el texto “Compra directamente y ahorre”. El REALTOR® B envió copia de anuncio a la Asociación como base de una queja por considerar que el uso de la citada frase buscaba una ventaja desleal hacia otros REALTORS®.

En la vista quedó manifiesto que la las propiedades del REALTOR® A se habían anunciado en la MLS como encargos de venta a su empresa. El REALTOR® A defendió su publicidad diciendo que era más que razonable procurar en lo posible vender sus propias casas por su cuenta. No fue capaz de mostrar al tribunal ni un solo caso en el que se hubiera conseguido una rebaja en ventas directas a pesar de que muchas de ellas lo habían sido.

La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® A había vulnerado el artículo 12. La decisión del tribunal indicó que solo porque se hubiera implicado en promover ello no le eximía de las obligaciones aplicables a los REALTORS® en general, y que la frase “Compra directamente y ahorra” en su publicidad era un intento de convencer a los compradores potenciales de que se les ofrecería un precio inferior si comprasen directamente que si comprasen a través de agentes colaboradores cuando, de hecho, había mantenido los mismos precios y no había ahorro alguno comprando directamente.

 

Caso #12-7: Publicidad de Valoración Gratuita

El REALTOR® A puso un anuncio diciendo “Valoración GRATIS sin compromiso”. El REALTOR® A  también distribuía vales que decían “El portador de este certificado tiene derecho a una valoración GARATIS sin compromiso”. El vale incluía el nombre de la empresa y la firma.

Un propietario presentó una queja por considerar que se trataba de una forma burda de pedir el encargo de venta de forma engañosa. El Comité de reclamaciones lo remitió para su vista ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales.

En la vista, el propietario testificó que había llamado al REALTOR® A para pedirle que hiciera la valoración de su casa “sin compromiso” tal y como se anunciaba, pero que cuando vino a su casa le dijo “supongo que entiende que cuando damos este servicio también esperamos que si nos encarga la venta de su casa nos permitirá prestarle un buen servicio”. El propietario testificó que el REALTOR® A no insistió en el tema en ese momento y que le entregó una valoración. Las tres semanas siguientes el REALTOR® A o uno de sus representantes le llamó “prácticamente todos los días” solicitando el encargo de venta de su casa. El propietario declaró que en muchas ocasiones alguien de la oficina del REALTOR® A le recordó que el REALTOR® A “le había facilitado de forma gratuita un servicio valioso y pensamos que usted nos debería encargar la venta”.

El REALTOR® A respondió que había facilitado la “valoración gratuita” tal y como se anunciaba, y que lo había facilitado “sin compromiso”. Declaró que ni había pedido ni había recibido pago alguno por el estudio de mercado. No entendía por qué tenía que presentarse ante un tribunal en relación con el Artículo 12 del Código Ético.

El tribunal advirtió que hacer ofertas o dar premios para inducir a los clientes o anunciar algo descrito como “gratuito” no está prohibido por el Código Ético ni lo puede prohibir una Asociación de REALTORS®  salvo si presentan algo que no sea una imagen real tal y como exige el Artículo 12.

El tribunal concluyó que aunque el REALTOR® A estaba en su derecho de anunciar “valoración gratuita sin compromiso”, dicha publicidad no era una imagen realista si todos los términos vinculados no están claramente advertidos en el anuncio. El tribunal hizo ver que la manifestación del REALTOR® A cuando facilitó la “valoración gratuita” en el sentido de que “se daba por supuesto” que el propietario encargaría la venta al REALTOR® A si se ponía a la venta, y los continuados “recordatorios” hechos por sus vendedores sobre las “expectativas”, hacía que lo que se anunciaba no pudiera ser considerado una “imagen real”. El tribunal llegó a la conclusión de que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-8: El REALTOR® debe advertir que lo es aunque la propiedad sea suya

El REALTOR® A decidió vender una propiedad en la que había invertido en la ciudad. No hizo un encargo de venta con su propia empresa sino que la anunció como “directa del propietario”, dando solo su nombre y teléfono. Un interesado realizó una oferta y la compró a los pocos días.

Poco después de mudarse a la propiedad el comprador presentó una denuncia ante la Asociación alegando que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12 del Código Ético por no haber advertido en su publicidad o durante la negociación que era un REALTOR®.

El Comité de reclamaciones determinó que el asunto debería ser llevado ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales. Tras seguir los procedimientos definidos por la Asociación, incluyendo la notificación a las partes, se nombró un tribunal para estudiar el asunto.

El comprador declaró que había comprador la propiedad sin saber que el propietario era un profesional inmobiliario. Si lo hubiera sabido, dijo, quizás hubiera decidido no comprar o podría haber pedido una tasación independiente antes de llegar a un acuerdo. En cualquier caso, dijo, el hecho de que la otra parte fuera un REALTOR® A le situaba en una posición de desventaja.

El REALTOR® A testificó que las obligaciones impuestas por el Artículo 12 se refiere solamente a propiedades con encargo de venta, en las que el REALTOR® actúa por cuenta del vendedor. Dijo al tribunal que él pensaba que había cumplido con su obligación de presentar una imagen realista de acuerdo con el Artículo 12 al anunciarla como “directa del propietario”, ya que no se había realizado un encargo a su empresa y no había relación de agencia alguna que advertir.

“Además”, explicó el REALTOR® A, “no había necesidad de informar de que yo era un profesional inmobiliario en el anuncio ya que soy muy conocido por mi nombre en la comunidad como inmobiliario”.

El tribunal no estuvo de acuerdo con los razonamientos del REALTOR® A e indicó en las conclusiones de su decisión que el Artículo 12 queda interpretado por la Norma de Actuación 12-6, que establece la obligación de advertir tanto de la existencia de interés como del hecho de ser un profesional cuando el REALTOR® anuncia su propiedad aunque no se haya realizado un encargo de venta. No basta poner el nombre y asumir que le van a reconocer como profesional. El tribunal concluyó que el REALTOR® A estaba obligado a declarar su estatus como profesional inmobiliario en la publicidad, ya que ello podría haber afectado a las negociaciones con el comprador así como su decisión de comprar.

El tribunal consideró que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12 del Código Ético.

 

Caso #12-9: Publicidad poco ética

El REALTOR® A puso un anuncio en el periódico local vendiendo inversiones de 5.000$ “garantizadas”. El anuncio explicaba que solo buscaba diez inversores de 5.000$ cada uno, que cada inversor recibiría 6.000$ por su inversión en 30 días, o si quería invertir por más tiempo podría recibir 8.000$ en 90 días. El anuncio explicaba que el propio REALTOR® A garantizaba personalmente esta inversión a los primeros diez inversores que respondieran al anuncio.

El presidente de la Asociación vio el anuncio y se preocupó. Pidió al Comité de Reclamaciones que revisara el asunto y determinara si era necesario iniciar un procedimiento. El Comité pidió al REALTOR® A que demostrase que contaba con liquidez respaldar lo que garantizaba. El REALTOR® A respondió inicialmente con evasivas, y luego explicó que era imposible perder dinero con su anuncio porque simplemente había usado el ingenio para desarrollar una lista de interesados en pequeñas inversiones inmobiliarias.

El Comité de Reclamaciones reenvió el asunto al Comité de Estándares Profesionales de la Asociación para realizar una vista acusando al REALTOR® A de vulnerar el Artículo 12 del Código Ético. En la vista correspondiente el REALTOR® A explicó que había dicho a los interesados que la inversión ya no estaba disponible, pero que tomaría sus nombres y direcciones para futuras oportunidades de inversión que pudieran surgir: Explicó que en su caso cualquier garantía que pudiese hacer en una transacción sería desde luego totalmente protegida por activos líquidos puestos en depósito.

El tribunal determinó que el REALTOR® A no había presentado una visión realista en su publicidad, y había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-10: Valoración gratis sin compromiso

El REALTOR® A puso un anuncio diciendo “Valoración GRATIS sin compromiso”. El REALTOR® A  también distribuía vales que decían “El portador de este certificado tiene derecho a una valoración GRATIS sin compromiso”. El vale incluía el nombre de la empresa y la firma.

El REALTOR® B presentó una queja por escrito al secretario de la Asociación acusando al REALTOR® A  de vulnerar el Artículo 12 del Código Ético. El asunto se remitió al Comité de Reclamaciones que acordó que lo llevara un tribunal designado por el Comité de Estándares Profesionales, que dio audiencia a los REALTORS® A y B.

El REALTOR® A informó al tribunal que había puesto los anuncios y había distribuido los vales de buena fe. Declaró que consideraba que sus anuncios presentaban una imagen veraz y no vulneraban la ética. Preguntado si su oferta de “una valoración gratuita” estaba condicionada a la obtención de un encargo de venta o una comisión. El REALTOR® A lo negó. Respondió que no cobraba honorarios por el servicio y lo realizaba de acuerdo en la que se decía en los vales.

En ausencia de evidencia alguna de que la publicidad fuera engañosa, el tribunal concluyó que dicha publicidad por parte del REALTOR® A no estaba prohibida por el Código Ético y que esa publicidad no podía ser prohibida por una Asociación salvo que la imagen que presentara no fuera veraz. Por el contrario, si se presenta una acusación contra un REALTOR® alegando violación del Artículo 12 y se convoca una audiencia ante el Comité de Estándares Profesionales, se deben argumentar claramente los hechos en los que se basa la acusación.

El tribunal determinó que el REALTOR® A había demostrado que sus anuncios presentaba una imagen veraz y que no vulneraban el Artículo 12.

 

Caso #12-11: Anuncios por parte de agentes que no sean el que representan al vendedor

El REALTOR® A publicó una página completa en el suplemento dominical de su periódico local. En el cuerpo del anuncio había fotos de varias casas y sus direcciones. En la parte superior decía “Hemos vendido estas… podemos vender la tuya también”.

A la semana siguiente se recibieron tres reclamaciones de otros miembros de la asociación alegando que el anuncio del REALTOR® A vulneraba el Artículo 12. Cada una de esas quejas decía que el REALTOR® A había participado en la transacción aportando el comprador, pero el anuncio diciendo que él había vendido las propiedades era falso y engañoso puesto que él no tenía el encargo de venta, y en un caso la venta aún estaba pendiente de escriturar.

Como todas las quejas se referían al mismo anuncio, se unieron para audiencia conjunta ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales. En la audiencia, el REALTOR® A defendió sus acciones en base a que, aunque el encargo de venta correspondía a otros REALTORS®, él había sido el agente “vendedor” o “colaborador” y tenía derecho a anunciar su papel en la transacción.

El tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® A razonando que el Artículo 12, según la interpretación de la Norma de Actuación 12-7, dice que los agentes del comprador, también llamados “agentes vendedores”, pueden decir que “han vendido” la propiedad y eso lo pueden hacer tanto el agente del vendedor como el del comprador, o por ambos desde el momento que exista una oferta aceptada por el vendedor. El tribunal también hizo ver que mientras que la propiedad se encuentra a la venta, el derecho a anunciar y ofrecer la propiedad en el mercado corresponde y proviene del propietario a través de su agente. Sin embargo una reclamación de este tipo no se refiere al anuncio de la propiedad sino al anuncio de los servicios del profesional. La única limitación sobre el derecho de un agente colaborador para reclamar para él o para anunciar que una propiedad estaba “vendida” es que se necesita la autorización del agente del vendedor para poner un cartel de “vendido” físicamente en la propiedad del vendedor antes de que la transacción se haya completado.

El tribunal concluyó que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 12 del Código Ético de los REALTORS® .

 

Caso #12-12: Publicidad incluyendo información sobre transacciones de otros inmobiliarios

Poco después de enviar su publicación “Propietarios del Barrio X” a los residentes locales, se recibió una denuncia contra el REALTOR® B alegando que había realizado publicidad engañosa que vulneraba el mandato del Artículo 12 de presentar una imagen veraz. Tras estudiar la denuncia, el Comité de Reclamaciones determinó que se debería realizar una audiencia, para la que se enviaron las notificaciones correspondientes.

El REALTOR® A, como autor de la reclamación, facilitó al tribunal copias de la publicación del REALTOR® A destacando que había listado veinte casas de una zona muy exclusiva del barrio, bajo el título “Ventas Recientes”. El REALTOR® A, que había vendido dos de esas propiedades como agente del vendedor, dijo que pensaba que los lectores podrían suponer que, al anunciarlo de esta manera, el REALTOR® B estaba de hecho diciendo que era él quien las había vendido todas las propiedades de esa lista, y que al hacerlo estaba vulnerando el Artículo 12. En su defensa, el REALTOR® B reconoció que su publicación tenía una intención publicitaria y que la fecha de publicación no estaba programada. Aunque incluía contenidos como noticias e información incluyendo consejos sobre como preparar una propiedad para una mejor venta e información sobre los productos que él tenía a la venta, su objetivo principal era generar negocio para su empresa. El REALTOR® B defendió la inclusión de la lista de “Ventas Recientes” como propiedades que se habían vendido recientemente, que el periodo de tiempo en el que habían sido vendidas estaba claro, que el hecho de que la información proviniera de la MLS local se había indicado también, que había una nota a pie de página que indicaba claramente  que las propiedades habían sido vendidas por distintos miembros de la MLS, y que ese uso estaba conforme con las reglas de la MLS.

El tribunal aceptó la defensa del REALTOR® B determinando que un lector razonable llegarían a la conclusión de que la mayoría de estas publicaciones tienen un objeto publicitario y que, en todo caso, la publicación del REALTOR® B incluía artículos de “Noticias”. Adicionalmente, advirtieron que si el REALTOR® B simplemente hubiera publicado bajo el título “Ventas Recientes” y no hubiera hecho más, un lector normal podría pensar que estaba diciendo que era él quien las había representado y vendido; sin embargo, al haber puesto una nota al pie advirtiendo que las propiedades de la lista las habían vendido varios miembros de la MLS, el hecho de que el REALTOR® B no hubiera puesto el nombre en cada propiedad no se podía interpretar como que el REALTOR® B estuviera diciendo que él había sido el vendedor en cada caso o que él había sido quien las había vendido.

 

Caso #12-13: Anuncios en forma de noticias

Poco después de enviar su publicación “Propietarios del Barrio X” a los residentes locales, se recibió una denuncia contra el REALTOR® B alegando que había realizado publicidad engañosa que vulneraba el mandato del Artículo 12 de presentar una imagen veraz. Tras estudiar la denuncia, el Comité de Reclamaciones determinó que se debería realizar una audiencia conjunta para todas ellas, para lo que se enviaron las notificaciones correspondientes.

El REALTOR® A, uno de los que presentaron la reclamación, presentó como evidencia la publicación del REALTOR® B destacando que en la primera página el REALTOR® B había mostrado de forma destacada fotos y direcciones de diez propiedades de una zona exclusiva de la ciudad, poniendo “Vendida Recientemente” en cada una. El REALTOR® A, agente del vendedor en varias de estas propiedades manifestó que, en su opinión, un lector normal llegaría rápidamente a la conclusión que el REALTOR® B al anunciarse de esta manera estaba diciendo que él había representado y vendido esas propiedades y que ello vulneraba el Artículo 12 según la interpretación de la Norma de Actuación 12-7.

En respuesta a ello el REALTOR® B indicó que el Artículo 12 se limitaba a “publicidad y representaciones al público” y que su publicación “Propietarios del Barrio X” de hecho no anunciaba nada sino que era simplemente una publicación bien intencionada para informar al residente de los valores actuales de mercado. “las ventas en nuestra zona son públicas una vez se ha producido el registro” dijo el REALTOR® B, “y cualquiera que quiera obtener esa información puede acudir al registro: Lo único que estoy haciendo es dar noticias y ahorrando a los residentes el tiempo y el esfuerzo de obtener esa información por su cuenta. Si alguien valora mi esfuerzo y luego compra o vende a través mío, mejor que mejor, pero esa no es la intención de mi publicación”.

Tras escuchar a los reclamantes y al acusado, y revisar el contenido de la publicación, el tribunal llegó a la conclusión de que de hecho vulneraba el Artículo 12 ya que, aunque la información era correcta, su efecto conjunto era la de transmitir la impresión de que el REALTOR® B era quien había representado o vendido esa propiedad, lo que no era cierto. El hecho de que hubiera aportado el comprador en una de las transacciones no le daba el derecho de reclamar, de forma directa o indirecta, la autoría venta de esas propiedades ya que no había sido quien tenía el mandato de venta en ninguno de los casos. El tribunal no admitió la manifestación del REALTOR® B en el sentido de que la publicación no estaba sometida al Artículo 12 ya que era una publicación de noticias y no de anuncios. Quedó claro que el nombre, la dirección y el teléfono del REALTOR® B aparecía destacada en muchos lugares, que buena parte de ella estaba dedicada a los servicios y las ventajas de trabajar con el REALTOR® B, y llegó a la conclusión de que aunque la publicación tenía de hecho contenidos que se podían considerar como noticias, el objetivo principal era el de anunciar al REALTOR® B y su empresa y, por lo tanto, sí que estaba sometida al Artículo 12.

 

Case #12-14: Anunciar propiedad como “Oferta Exclusiva”

El REALTOR® B como agente en exclusiva, presentó una reclamación ética contra el REALTOR® A alegando que su cartel de “Se Vende” vulneraba el Artículo 12 que reclama “…una imagen veraz en publicidad y manifestaciones al público”.

En la audiencia, el REALTOR® B desarrolló su acusación desde sus primeras palabras. “Los carteles de “Se Vende” del REALTOR® A frecuentemente indican “ofrecidos exclusivamente” en un letrero adhesivo, y a los compradores se les hace creer erróneamente que solo pueden comprarlas tratando con él o sus agentes. Ese tipo de anuncios es injusto para otros profesionales que procuran colaborar en la venta de esas propiedades”.

El REALTOR® A contestó diciendo que estaba convencido de que, aunque siempre haya excepciones, la mayor parte de los compradores potenciales son lo suficientemente listos como para entender que, con independencia de lo que digan, los carteles de “Se Vende” son solo eso, anuncios de que la propiedad está a la venta y que pueden tratar con el profesional que quieran. “Todo el mundo sabe como funciona una MLS y que todos colaboramos con todos en casi todas las propiedades. Mi uso de “ofrecido exclusivamente” o “exclusivamente con” o simplemente “exclusivamente” como algunos usan, no debe confundir a nadie. Y de hecho, tengo una exclusiva de venta, y soy el agente en exclusiva en todas las ocasiones en las que he puesto uno de esos carteles en propiedades a la venta por lo que considero que estoy cumpliendo con la obligación de dar una imagen veraz.

Estando de acuerdo con las explicaciones del REALTOR® A, el tribunal llegó a la conclusión de que no había vulnerado el Artículo 12”.

 

Caso #12-15: Links a otras páginas web

Viendo el aumento en el número de personas que usaba internet, el REALTOR® A decidió contratar el diseño de una página web. Contrató a un diseñador y se dispuso a planificar la web y los contenidos. Dándose cuenta de que sería interesante hacer un link a todas las propiedades locales en la web de REALTORS® , pidió que le diseñaran dicho link.

Unos meses después el REALTOR® B, un competidor en su zona, accedió a la web del REALTOR® A y descubrió el link que redirigía a la web de REALTORS® que incluían algunas de sus propiedades. El REALTOR® B inmediatamente presentó una queja ante la Asociación alegando que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-4. Tras estudio por la Comisión de Reclamaciones, se convocó una audiencia ante el tribunal convocado por el Comité de Estándares Profesionales.

En la audiencia el REALTOR® B manifestó que al facilitar un link a las propiedades de la web de REALTORS®  se estaban anunciando sin permiso todas las propiedades que estaban en la MLS.

El REALTOR® A respondió diciendo que en la cultura de internet está establecido que los links son una manera de dirigir o remitir a otra web, que la información no se había modificado ni se había suprimido nada, y que la gente que está en Internet lo entienden. Continuó explicando que lo que ella había hecho era lo mismo que enviar copias de la revista local de propiedades. Aunque la revista contenía anuncios de otros REALTORS® , el REALTOR® A no había hecho publicidad indebida ni había violado el Artículo 12.

 

Caso #12-16, Copiar y publicar los anuncios de otros profesionales

El REALTOR® A, que tenía un nivel respetable de conocimientos y experiencia en internet, y quería aprovechar la explosión de la web, decidió comprar un software de diseño y hacerse su propia web. Entendiendo que la web mejoraría mucho dando el máximo posible de información, decidió mostrar dos páginas de propiedades, algunas suyas y otras de sus competidores. Para no presentar una imagen engañosa en su publicidad, tuvo la precaución de poner el nombre y teléfono de la inmobiliaria de su competencia que tenía el encargo de venta de las que no eran suyas.

Cuando el REALTOR® B vio una de sus propiedades en la nueva web del REALTOR® A presentó una reclamación ética ante la Asociación, quejándose de que el REALTOR® A “ha anunciado mis propiedades claramente y si autorización en su propia web y al hacerlo vulneraba claramente el Artículo 12 del Código Ético de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-4”

El Comité de Reclamaciones estudió el asunto y decidió que la conducta que se denunciaba, tal y como se describía, podría violar el Artículo 12, y ordenó al director de la Asociación que organizara una audiencia ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales.

En la audiencia, el REALTOR® B  presentó una copia impresa del anuncio de su propiedad tal como aparecía en la web del REALTOR® A. Presentó una copia de su encargo de venta y una foto de la propiedad, idénticas a la información del anuncio. Declaró que el REALTOR® A nunca se había puesto en contacto con él para pedir autorización de anunciar su propiedad.

Cuando el REALTOR® A presentó su caso, mostró al tribunal muchos ejemplos de REALTORS® que tenían en sus webs links a otras webs con propiedades de otros REALTORS® . Dijo que no veía una diferencia fundamental entre facilitar esos links y anunciar directamente los anuncios en su web, especialmente cuando facilitaba el nombre y el teléfono de la empresa que tenía el encargo de venta. Continuó diciendo que los clientes del REALTOR® B tendrían dificultades entendiendo las objeciones del REALTOR® B a que sus propiedades recibieran la exposición adicional que recibían gracias a la web del REALTOR® A.

Tras escuchar todos los argumentos y declaraciones finales de todos, el tribunal se reunió y decidió que aunque facilitar un link a propiedades de otros REALTORS® no constituía una violación del Artículo 12, publicar de hecho esas propiedades no era remitir a otra web sino anunciar directamente, copiando en vez de remitiendo mediante un link, sin la debida autorización. En su conclusión de los hechos, el tribunal también explicó que a pesar de que los clientes del REALTOR® B no se opusieran a esa publicación, la falta de oposición no debe darse por hecho y no releva al REALTOR® A de su obligación de obtener del REALTOR® B la debida autorización y consentimiento para anunciar sus propiedades.

El tribunal determine que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12 del Código Ético.

 

Caso #12-17: Uso de dominios engañosos

Al REALTOR® A, gerente de una inmobiliaria, le gustaba mucho la tecnología y estaba siempre buscando formas de usar internet para promocionar su empresa y atraer tráfico a su web. Habiendo estado en internet desde el principio había registrado muchos dominios que no usaba pero mantenía, algunos de ellos con los nombres de algunas de las empresas de su competencia, incluyendo ABCRealtors. El REALTOR® A y la gente que trabajaba para él decidieron que una forma de atraer tráfico a su web sería aprovechar los buscadores que tanto usaban los compradores y vendedores potenciales. Se dieron cuenta de que cuando los compradores o vendedores potenciales usaban palabras de búsqueda como “REALTORS®”  o “real estate” o palabras parecidas, aparecían las listas de los dominios, y que cuando la gente usara ABC REALTORS® uno de los dominios que aparecerían sería el dominio del REALTOR® A, abcrealtors.com.

El REALTOR® A decidió aprovecharse de esos nombres de dominio con los nombres de las empresas de su competencia que tenía reservados y los hizo apuntar hacia su página web.

A los pocos días el REALTOR® A se enteró de que había sido acusado de violación del Artículo 12 del Código Ético por el REALTOR® B, propietario de ABC REALTORS® , alegando que el uso del dominio abcrealtors.com presentaba una imagen falsa frente a compradores y vendedores potenciales y otros en Internet.

En la audiencia el REALTOR® A se defendió indicando que en su opinión el uso de nombres de dominio no eran publicidad o una “representación” ante el público sino simplemente una forma cómoda para que los usuarios de internet pudieran encontrar webs de su interés: Además, “cuando los que navegan en la web llegan a mi página, no cabe duda de que es mi web ya que muestra el nombre de mi empresa y que somos REALTORS®”, lo que pasa es que estas quejas vienen de gente envidiosa y dinosaurios que no están al día y no quieren entender que en internet cada uno ha de ir a lo suyo”.

El tribunal no estuvo de acuerdo con la justificación del REALTOR® A, indicando que aunque su uso del dominio con el nombre de otra empresa no estuviera prohibido por la ley, no cumplía la norma del Código Ético de presentar una “imagen veraz”.

El REALTOR® A había incumplido el Artículo 12, presentando una imagen engañosa en su comunicación al público.

 

Caso #12-18: Retirar la información de la propiedad cuando termina la autorización de anunciar

El REALTOR® A, un especialista en residencial en una zona urbana pasaba semanas en una casa que tenía en las montañas, herencia de un pariente lejano. Siempre atento a oportunidades de inversión, seguía los carteles de “Se Vende”, anuncios de prensa y webs inmobiliarias locales en la zona. Una tarde, de vuelta del campo de golf, el REALTOR® A vio un cartel viejo de “Se Vende” en un terreno muy bonito y arbolado, con el nombre del REALTOR® B. Una vez en casa, en la web del REALTOR® B encontró más información sobre la parcela, y a través del email pidió información adicional incluyendo dimensiones y precio. El REALTOR® B respondió varios días después con un “La propiedad está vendida”. Al día siguiente, intentando ver si aún había posibilidad de comprar, el REALTOR® A contactó al REALTOR® C de otra inmobiliaria de la zona. “Casualmente, nosotros tenemos la exclusiva de venta de esa propiedad que te interesa, y desde hace más de seis meses”, le dijo el REALTOR® C. “Qué extraño” dijo el REALTOR® A, “el REALTOR® B mantiene un cartel de “Se Vende” en la propiedad y tiene información sobre ella en su web; me dio la impresión de que él tenía un encargo de venta”.

Aunque el precio de la parcela resultó más alto de lo que el REALTOR® A estaba dispuesto a pagar, el tema del cartel le molestó. Finalmente contactó a la Asociación local y presentó una queja alegando que el cartel de “Se Vende” junto a la información en su web mantenía la apariencia de que el REALTOR® B aún tenía el terreno a la venta, cuando eso no era cierto desde hacía más de seis meses. El REALTOR® A dijo que en su opinión esa conducta vulneraba el Artículo 12 puesto que el REALTOR® B no estaba mostrando una “imagen veraz” en su información y de hecho estaba anunciando la venta sin autorización, algo prohibido por el Artículo 12, según se interpreta en la Norma de Actuación 12-4.

En la audiencia, el REALTOR® B mantuvo que había sido solo un despiste causado por su ayudante, que era la persona responsable de retirar los carteles y anuncios de las propiedades caducadas o vendidas. En relación con la información en su web, el REALTOR® B reconoció que esa propiedad había continuado por más de seis meses después de que el encargo había prescrito. El REALTOR® B dijo que eso era similar al anuncio de un periódico: “puede que alguien coja un periódico de hace seis meses con propiedades a la venta. Esos anuncios eran ciertos cuando los publiqué pero, ¿cómo puedo controlar cuándo y dónde alguien va a encontrarlo meses y hasta años después?, preguntó. “Además, los inmobiliarios tenemos cosas más importantes que hacer que andar todo el día inspeccionando nuestra web para asegurarnos de que todo está correcto y actualizado. Si nos dedicásemos a eso no tendríamos tiempo de conseguir encargos o vender”.

El tribunal no estuvo de acuerdo con los razonamientos del REALTOR® B. Aunque un consumidor razonable entiende que un anuncio de un periódico puede ser vigente el día de su publicación, también entiende que la información en un periódico de hace meses o años puede ser obsoleta. La información en la web de un inmobiliario es claramente diferente del anuncio en prensa ya que se puede actualizar de forma regular y se pueden corregir los errores.

El panel concluyó que la presencia continuada de información sobre la antigua propiedad del REALTOR® B seis meses después de la prescripción del encargo de venta, unida al cartel de “Se Vende” en el terreno, no presentaba la “imagen veraz” que exige el Artículo 12 en su interpretación según la Norma de Actuación 12-4. El tribunal dictaminó que el REALTOR® B había vulnerado el Artículo 12.

 

Caso #12-19: Uso equívoco del término “MLS” en el dominio

El REALTOR® A, un especialista en residencial en una zona urbana pasaba semanas en una casa que tenía en las montañas, en NorthWoods, en la que quería vivir cuando se jubilase. Incluso desde la ciudad seguía las noticias locales, los eventos, y sobre todo el mercado inmobiliario, estando suscrito a ediciones impresas y online de la prensa local. También tenía marcadas como favoritas las webs de varias inmobiliarias para mantenerse al corriente de los mercados y para vigilar posibles oportunidades de inversión.

Una noche, navegando en internet, encontró una web que no conocía “NorthWoodsMLS.com”. Se alegró de saber que la MLS de la zona a la que iba yendo durante años hubiera creado una web accesible para todo el mundo. Siguiendo el hipervínculo se llevó la sorpresa de ver que no estaba conectada a una MLS sino que era la web de la empresa del REALTOR® B. Como había tratado anteriormente con él, pasó algún tiempo investigando en su web. Notó entre otras cosas que el nombre de la empresa no llevaba las letras MLS. El REALTOR® A envió un email al director de la asociación preguntándole si el REALTOR® B tenía autorización de la asociación para usar el dominio NorthWoodsMLS.com y si la asociación pensaba que presentaba una imagen veraz como indica el Artículo 12 del Código Ético. El director respondió que su asociación no concedía, investigaba o aprobaba dominios de sus miembros, pero añadió que si el REALTOR® A pensaba que se había producido un incumplimiento del Código Ético, lo suyo era que presentase una reclamación ética. El REALTOR® A lo hizo, alegando en su queja que cuando se seguía un hipervínculo que aparentemente llevaba a una web inmobiliaria con las siglas MLS lo que se esperaba era llegar a una web operada por una MLS. Dijo que el nombre del dominio del REALTOR® B era engañoso y no cumplía con el requisito de que fuera una imagen veraz.

En la audiencia el REALTOR® B defendió el nombre de su dominio basándose en que él era un miembro de la MLS y sus reglas le permitían mostrar en su web las propiedades de otros miembros. “Si yo usara MLS en el nombre de mi empresa entendería que alguien pensara que no estaba presentando una imagen veraz, pero solo por usarla en un dominio lo que estoy haciendo es decirle a los consumidores que en esa web pueden encontrar información procedente de la MLS sobre propiedades en NortWood a través mío. Nada más cierto que eso”.

El tribunal no estuvo de acuerdo con el razonamiento del REALTOR® B. Aunque incluyera información de las propiedades de otros miembros en la MLS, y aunque él estuviera autorizado a mostrarlas, el hecho era que una dirección que incluye las letras MLS, en muchas ocasiones va a llevar a consumidores normales a pensar que la web es una MLS, y no la web de una inmobiliaria. Ese era el caso de la web del REALTOR® B, y se concluyó que había vulnerado el Artículo 12 según la interpretación de la Norma de Actuación 12-10.

 

 Caso #12-20: Registro de un dominio con un nombre similar a una empresa posterior

 El REALTOR® A era el socio más experto en tecnología de la Inmobiliaria XYZ. Provenía del sector publicitario y estaba siempre buscando formas innovadoras de posicionar la empresa. A pesar de las resistencias de los otros socios para cambiar el nombre de la empresa para incluir el nombre de la zona en la que trabajaban, el REALTOR® A había registrado una serie de dominios basados en nombres de empresas que no había sido capaz de convencer a sus socios para que emplearan. Pensaba que era buena idea ya que era cuestión de tiempo poder convencerles de que en cambio de nombre era beneficioso. Entre los nombres registrados estaba NorthWoodRealEstate.com, WoodsAnd LakesRealty.com y UpNorthRealEstate.com, ninguno de los cuales se parecía al de ninguna otra inmobiliaria de la zona.

Un año más tarde uno de los agentes decidió irse y abrir su propia inmobiliaria a la que llamó Up North Real Estate. Cuando intentó registrar el dominio UpNorthRealEstate.com descubrió que había sido registrado por el REALTOR® A. Molesto con la situación, presentó una reclamación ética ante la Asociación acusando al REALTOR® A y a sus socios de incumplimiento del Artículo 12 del Código Ético de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-12.

En la audiencia, el REALTOR® A defendió el haber registrado el dominio explicando que había estado intentando convencer a sus socios para que cambiaran el nombre de la empresa a Up North Real Estate, que no tenía intención de usarlo hasta que el nombre de la empresa cambiase y que en el momento de registrarlo no había ninguna empresa que tuviera ese nombre o parecido. Además, el nombre del dominio no tiene porqué ser exactamente el de la empresa, sino que basta con que presente una imagen veraz. “La empresa ha venido vendiendo propiedades en la zona durante años, y “Up North” es un nombre que los residentes usan tradicionalmente para referirse a esta zona. Mientras yo esperaba convencer a mis socios de que cambiara el nombre de la empresa, si hubiésemos usado el dominio, cosa que no ha pasado, aún habría satisfecho el Artículo 12 y su requisito de presentar una imagen veraz, puesto que se refiere a una denominación local, y no a una inmobiliaria de la competencia”.

El tribunal estuvo de acuerdo con el razonamiento del REALTOR® A llegando a la conclusión de que cuando el REALTOR® A registró el dominio, este no era parecido al nombre de ninguna otra inmobiliaria de la zona. El tribunal también hizo ver que su uso no habría vulnerado el requisito del Artículo 12 de presentar una imagen veraz, puesto que simplemente habría sugerido a los consumidores que esa era una fuente de información sobre propiedades de esa zona.

 

Caso #12-21: Registro de dominios basados en nombres de empresas de la competencia

El REALTOR® A era el gerente de una empresa pequeña pero en crecimiento. El REALTOR® A estaba siempre buscando formas nuevas de distinguir su empresa de la competencia y aumentar su cuota de mercado. En vez de simplemente basarse en lo de siempre el REALTOR® A contrataba consultores de formación, marketing y tecnología.

Siguiendo los consejos de su experto en tecnología, el REALTOR® A creó y registró nombres de dominios para su empresa, para sus comerciales y para él. Una recomendación más dudosa fue que registrara los dominios con los nombres de inmobiliarias de la competencia en su zona. Cuando preguntó al consultor éste le respondió: “Nada te lo impide. Todo el mundo lo hace. Es competencia… y marketing agresivo”.

Cuando el REALTOR® B intentó registrar el dominio para su empresa ABC REALTORS®  se enteró de que el nombre ya estaba registrado por el REALTOR® A . Siguió investigando y descubrió que también había registrado los nombres de otras muchas grandes empresas. Presentó una reclamación ética con la Asociación acusando al REALTOR® A de vulnerar el Artículo 12 del Código Ético de acuerdo con la interpretación de las Normas de Actuación 12-12.

En la audiencia, el REALTOR® A defendió sus acciones diciendo que el Artículo 12 obliga al REALTOR® a presentar una “imagen veraz en su publicidad, marketing y otras representaciones”. Destacó que nunca había usado los dominios con el nombre de la empresa del REALTOR® B o los de otras inmobiliarias. Puesto que no había usado los nombres de los dominios, no entendía cómo había violado el Artículo 12.

El tribunal no estuvo de acuerdo con el razonamiento del REALTOR® A. El tribunal basó su decisión en el sentido de que el REALTOR® A había vulnerado el artículo 12 en base al texto de la Norma de Conducta 12-12 que impide a los REALTORS® registrar nombres de dominio que, si los usaran, mostrarían una imagen equívoca. El tribunal también destacó que el mero hecho de registrar un dominio cuyo uso mostraría una imagen equívoca es todo lo que se necesita para vulnerar el Artículo 12, de acuerdo con la Norma de Actuación 12-12.

 

Caso #12-22: Dominios con nombres intencionados para imitar los de la competencia

El REALTOR® A era propietario de una empresa de administración de fincas. Quería entrar en el sector de la compraventa y llegó a la conclusión de que para hacer crecer rápidamente su actividad en ese terreno debía atraer visitantes a su web. Buscó la ayuda de varios diseñadores de web, cada uno de los cuales le dio recomendaciones para atraer y retener visitantes. Una de ellas, que le pareció especialmente interesante, fue la de crear nombres de dominio similares, pero no idénticos, a los de otros REALTORS® de la zona. El REALTOR® A registró y empezó a usar dominios similares a los de las cinco principales empresas en la zona, pero con ligeras variaciones. Al poco, los REALTORS® de dichas empresas presentaron denuncias contra el REALTOR® A. El Comité de Reclamaciones llegó a la conclusión de que las reclamaciones estaban relacionadas y las consolidó para su consideración conjunta.

En la audiencia el REALTOR® A reconoció que el Artículo 12 exige a los REALTORS® ser “honestos y sinceros en sus comunicaciones inmobiliarias”. “Si yo hubiera usado los nombres completos de cualquiera de esas empresas en mis dominios, eso podría constituir un engaño, pero al cambiar la forma de escribirlos he creado nombres de dominio carentes de significado que no son engañosos ya que no reflejan los nombres de ninguna empresa existente”.

El tribunal no admitió la defensa del REALTOR® A, determinando que cada uno de esos nombres de dominio modificados eran tan similares a los de su competencia que los consumidores normales podrían pensar que esos nombres les llevarían a las webs de esas empresa. Puesto que los nombres “mal escritos” estaban diseñados para confundir a consumidores normales, el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 12 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-12.

 

Caso #12-23: Registro del dominio basado en el nombre de una persona, cuando esa persona abandona la empresa

El REALTOR® A era el propietario de una inmobiliaria fundada por su abuela. Siempre buscando la forma de atraer comerciales de calidad, el REALTOR® A ofrecía formación y beneficios, incluyendo herramientas de tecnología, como webs para sus agentes con dominios con el nombre del agente.

Uno de sus comerciales llevaba mucho tiempo con él pero habiendo alcanzado una experiencia y una base de clientes considerable, decidió que había llegado el momento de empezar su propia empresa. La salida fue amistosa, excepto por una cosa: el dominio con su nombre que, de acuerdo con el contrato, permanecía en propiedad del REALTOR® A.

Las negociaciones para conseguir que liberase el dominio resultaron infructuosas y al agente no le quedó otra alternativa que presentar una queja contra el REALTOR® A alegando incumplimiento del Artículo 12 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-12. La queja del comercial explicaba que el dominio incluía su nombre y apellido y que cualquier uso del mismo por parte del REALTOR® A ahora que ya no formaba parte de la empresa no representaría la imagen veraz exigida por el Artículo 12.

En la audiencia, el REALTOR® A defendió su negativa a ceder el dominio basándose en que en el momento en el que lo había registrado, el agente pertenecía a la empresa, y que el uso del dominio por un miembro de su empresa había mostrado una imagen veraz. Hizo ver que las circunstancias habían cambiado, dejando claro que en el momento en el que lo había registrado en nombre propio y del agente, sus acciones habían respetado el Artículo 12, de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 12-12. “El que mi comercial haya decidido empezar su propia empresa no es motivo para que se considere que yo he incumplido el Código Ético”.

El tribunal determinó que el REALTOR® A no estaba vulnerando el Artículo 12 según la interpretación de la Norma de Actuación 12-12 porque el registro de un dominio que usaba el nombre del comercial lo hizo con su conocimiento y consentimiento. En el momento en el realizó el registro se cumplía el requerimiento del Artículo 12 de presentar una imagen veraz, y el REALTOR® A había cesado cualquier uso del dominio en el momento en el que el comercial dejó la empresa. La decisión también aclaró que aunque el Código Ético no requiere que el REALTOR® A transfiera el dominio al comercial, los registros de dominio se deben renovar periódicamente, y que una renovación futura del dominio por parte del REALTOR® A supondría un incumplimiento del Artículo12 si ese dominio no refleja una imagen veraz del negocio del REALTOR® A en el momento de la renovación.

 

Caso #12-24: Anunciar la autoría en la venta tras cambiar de empresa

El REALTOR® A era un agente de ABC especializado en representación de compradores. Tenía una web propia, una de cuyas funciones decía “Yo he vendido estas propiedades, y puedo ayudarte a comprar, y también a vender”. Bajo ese título había más de cien direcciones de propiedades para las que había encontrado comprador.

Por razones personales y profesionales, el REALTOR® A decidió abandonar la empresa ABC para pasar a XYZ. Al cambiar a la nueva empresa tuvo cuidado de cambiar el nombre de la empresa de forma clara en su web, pero siguió mostrando la lista de propiedades para las que había encontrado compradores mientras trabajaba en ABC.

La salida de ABC fue amistosa, por lo que le sorprendió recibir una queja de su bróker en ABC, el REALTOR® C, acusándola de incumplimiento del Artículo 12 según la interpretación de la Norma de Actuación 12-7, por mostrar en su web propiedades vendidas mientras estaba en ABC.

En la audiencia, el REALTOR® C como demandante dijo que la Norma de Actuación 12-7 dice que solo el bróker que ha representado al comprador o al vendedor puede decir que ha vendido la propiedad. “Quien había vendido la propiedad era ABC, no el REALTOR® A, quien había vendido. Su anuncio bajo el paraguas de su nueva empresa cuando menos lleva a confusión, y es potencialmente engañosa para un consumidor que pueda deducir que la empresa XYZ haya participado en esa venta, que no es el caso”.

El REALTOR® A se defendió argumentando que el hecho de que fuera él quien encontró el comprador para cada propiedad incluida en su web era cierto, y que lo único que había cambiado era su afiliación. “Si era cierto entonces, cuando trabajaba con ABC, lo sigue siendo ahora que trabajo con XYZ”.

El panel estuvo de acuerdo en que el REALTOR® A de hecho era quien había vendido las propiedades, aunque fuera mientras trabajaba con ABC. El anuncio, sin embargo, podía interpretarse como si lo hubiera hecho trabajando con XYZ, lo que no era cierto. El tribunal consideró que ello vulneraba el Artículo 12.

 

Caso #12-25: Anunciar la autoría en la venta tras cambiar de empresa

El REALTOR® A era un agente que trabajaba con XYZ, especializado en trabajar con vendedores. En su web, de forma destacada, mantenía un banner “¡Vendido por el REALTOR® A!”, bajo el cual estaban las direcciones de más de 100 propiedades que había vendido en colaboración con otras inmobiliarias.

Buscando nuevas oportunidades, el REALTOR® A finalizó su relación con XYZ y se unió a ABC. De inmediato revisó la información de su web para incluir el nombre de su nueva empresa de forma destacada, pero mantuvo la larga lista de propiedades vendidas mientras trabajaba con XYZ.

Su salida de XYZ había sido amistosa, por lo que le sorprendió recibir una queja de su anterior bróker el REALTOR® D alegando que las propiedades que mostraba como vendidas en su página web violaba el Artículo 12 según la Norma de Actuación 12-7.

En la audiencia correspondiente, el REALTOR® D dijo que la Norma de Actuación 12-7 deja claro que dice que solo el bróker que ha representado al comprador o al vendedor puede decir que ha vendido la propiedad. “El bróker que tenía en encargo de venta era XYZ, no el REALTOR® A. Su publicidad de nuestras captaciones y ventas bajo la bandera de su nueva empresa ABC se hace sin autorización y es engañosa para los consumidores que van a obtener la impresión de que ABC participó en estas ventas, lo cual no es cierto”.

El REALTOR® A se defendió a sí mismo, y a su web, diciendo que había captado cada una de esas propiedades que aparecían en su web, y que lo único que había cambiado era su afiliación. Hizo ver al tribunal que había puesto una nota al final de la lista que decía “Cada una de estas propiedades fueron captadas por el REALTOR® A en los últimos siete años, la mayor parte de los cuales trabajé con otra empresa”.

El tribunal estuvo de acuerdo con la defensa del REALTOR® A ya que los consumidores entenderán que algunas de las ventas se realizaron bajo una empresa diferente, por lo que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 12.