Etica y Agencia

La ética profesional del inmobiliario pasa por distinguir entre lo que es un cliente y lo que es un consumidor.

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El concepto de “agencia” en nuestro sector en España requiere alguna explicación. Nos llamamos “agentes” inmobiliarios, pero para el Código Civil somos “corredores” contratados para una misión concreta para un tiempo limitado, reservando el término agente a quien mantiene una relación a plazo indefinido.
“Agent” es esa persona en la que depositas tu confianza para que actúe en tu nombre. Se trata de una relación exclusiva: no depositas tu confianza en cualquiera ni deseas que haya distintas personas actuando en tu nombre, a veces incluso de forma contradictoria. La relación de agencia supone exclusividad mutua: el cliente cede en una serie de funciones en manos de su agente y solo en él, para una determinada transacción, y a cambio el agente representará los intereses de su cliente y solo los suyos, en esa transacción. Se trata de una exclusiva mutua, basada en la confianza mutua.
La relación de agencia es una relación fiduciaria: se basa en la “fiducia” o confianza mutua, principalmente la confianza en que tu agente actuará siempre en tu mejor interés, como si fueras tú mismo pero con el valor adicional de su experiencia y sus conocimientos. Con esa misma confianza, a ese agente le contaremos cosas confidenciales, como nuestras razones o necesidad para vender, hasta qué precio estaríamos dispuestos a llegar, etc. información que facilitamos en la confianza de que no será utilizada en nuestra contra, sino siempre a nuestro favor. Todas estas palabras –fiduciaria, confianza, confidencialidad—vienen de “fides”, fe en latín: la fe que depositamos solo en personas especiales con las que mantenemos una relación especial.

Asi que lo importante para un inmobiliario no es si la relación contractual está limitada a un tiempo delimitado o si es indefinida en el tiempo, sino si está basada en la confianza mutua, si es exclusiva, si nos obliga a representar o no, si nos convierte o no en un asesor de confianza a quien escucharemos y cuyos consejos seguiremos a pies juntillas, si nos supone un compromiso mutuo en firme…

¿Tu eres un agente o un corredor?

El Código Ético de los REALTORS® lo advierte desde el principio: no es lo mismo el propietario que te ha encargado la venta de su casa en exclusiva que el posible comprador que te llama para que se la enseñes sin compromiso alguno. El primero es lo que llamamos un “Cliente”, y lo segundo es lo que llamamos un “Consumidor”. Nuestro compromiso y nuestras obligaciones ante el cliente no son las mismas que las que debemos al consumidor.
Las obligaciones con el cliente son:

 Obediencia: Seguir sus órdenes siempre que ello no suponga infringir normas, o la ley, en cuyo caso no estaremos obligados, deberemos advertírselo, y si llega el punto, rescindir nuestra relación con él.
 Lealtad: Actuar siempre teniendo presente su mejor interés
 Transparencia: Informarle puntualmente de todo lo que pueda cambiar su opinión o decisiones, aunque vaya en contra de nuestros intereses propios.
 Confidencialidad. No revelar la información que nos haya facilitado, salvo con su autorización y/o que resulte en su mejor interés
 Fiabilidad: Hacer lo que prometemos
 Diligencia y cuidado: Evitar en todo momento incurrir en riesgos que puedan afectar a sus intereses, advirtiendo siempre y dejando decidir cuando haya que incurrir en riesgos.

Los deberes hacia el consumidor, aparte de lo que fije la ley, son:
 Honestidad: no mentir
 Fiabilidad: cumplir lo que se promete
 Habilidades : tener los conocimientos necesarios y no aparentar que se tienen los que no tenemos
 Advertencias: notificar en su momento de aquellas cosas o defectos materiales de una propiedad o situación que estamos obligados a conocer y transmitir.
No podemos ser al mismo tiempo agentes del comprador y del vendedor. No podemos conocer la información confidencial de ambos y asesorar a ambos manteniéndonos equidistantes de intereses contradictorios. Nos debemos siempre al primero que nos contrató. Eso si, con la autorización expresa de ambos podemos pasar a ser “agentes duales” o dobles, con el resultados de que trataremos a ambos como consumidores, procurando mediar, pero sin los privilegios que solo concedemos a nuestro cliente. Al tener que actuar manteniendo la confidencialidad de la información de ambos, no podremos asesorarles o recomendarles este precio o el otro, ni estaremos obligados a la lealtad, la obediencia, la transparencia… Eso si, les recomendaremos las medidas de diligencia y cuidado, y poco más.
El artículo 1 del Código Ético y las Normas de Actuación del Artículo 1 dejan muy claras estas circunstancias, y es una de las secciones más reveladoras de todo el Código.

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